جزئیات نظریه

شماره نظریه : 2558/95/7  شماره پرونده : 59-95-284 تاریخ نظریه : 1395/10/07

 استعلام :

پس از صدور دستور فروش ملک مشاع و جری تشریفات بر اساس قواعد اجرای احکام مدنی و فروش ملک مشاع موضوع دستور فروش آیا می توان دعوای اعتراض به گواهی عدم افراز صادره از سوی اداره ثبت را مورد رسیدگی قرار داد توجها به اینکه در زمان جری تشریفات اجرایی برای فروش دعوی اعتراض در دادگاه مطرح شده لیکن دادگاه بدون توجه به دعوی اخیر ملک را مورد مزایده و متعاقبا تملیک به برنده مزایده قرار می دهد آیا دعوی ابطال دستور فروش صادره از سوی دادگاه می تواند مسموع باشد؟ توجها به اینکه در پرونده فوق الذکر شریک مال مشاع که دستور فروش به ضرر وی صادر شده است دعوایی با عنوان فوق مطرح می نماید؟

 نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

1-با عنایت به مواد 2و4 قانون افراز و فروش املاک مشاع صدور دستور فروش ملک مشاع پس از قطعی شدن تصمیم واحد ثبتی مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک مشاع امکان پذیر است، بنابراین هر گاه از سوی برخی از شرکاء نسبت به تصمیم واحد ثبتی در مهلت مقرر اعتراض شده باشد و برخی دیگر درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع نموده باشند، صدور دستور فروش قبل از رسیدگی به اعتراض مزبور فاقد وجاهت قانونی است و هر گاه بدون توجه به اعتراض و در حقیقت بدون قطعیت تصمیم واحد ثبتی، دستور فروش ملک مشاع صادر شده باشد، مرجع صادر کننده باید از دستور خود به شرح مذکور در بند 2 پاسخ عدول نماید و پس از رسیدگی به اعتراض مزبور، نسبت به درخواست فروش تعیین تکلیف نماید. 2-دستور های دادگاه از جمله دستور فروش ملک مشاع نه حکم است نه قرار، بنابراین، قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست و نمی¬تواند موضوع دعوای ابطال قرار گیرد. بدیهی است هرگاه مرجع قضایی صادر کننده پی به اشتباه خود ببرد باید مستدلا از آن عدول نماید.

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/1400/900  شماره پرونده : 1400-3/1-900 ح  تاریخ نظریه : 1400/08/30

 استعلام :

در پرونده‌ای یکی از شرکاء درخواستی تحت عنوان صدور دستور فروش ملک مشاعی به جهت غیر قابل افراز بودن در دادگاه حقوقی مطرح کرده است. دادگاه خواسته خواهان را موجه دانسته و مستند به ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 و ماده 9 آیین‌نامه اجرایی این قانون مصوب 1358/2/20 هیأت وزیران دستور فروش ملک مشاع و تقسیم بهای حاصله بین شرکاء را صادر کرده است. در اجرای احکام مدنی موضوع جهت ارزیابی به کارشناس ارجاع و پس از وصول نظریه ارزیابی، جلسه مزایده تعیین شده است؛ در جلسه مزایده به غیر از خواهان شخص دیگری حضور نیافته و وی برای خرید حصه دیگر شرکای ملک مشاعی با قیمت کارشناسی اعلام آمادگی کرده است که مورد موافقت اجرای احکام مدنی قرار گرفته است. این شخص در مهلت قانونی مبالغ موضوع حصه دیگر شرکاء را به حساب سپرده دادگستری واریز کرده است. از طرفی یکی از شرکای دیگر که در واقع خوانده دعوا بوده است، با تودیع مبلغ سهم شرکا در حساب دادگستری با استناد به ماده 144 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 اعلام داشته که ملک به ایشان انتقال یابد. حال آیا مقررات مندرج در ماده یادشده، مشمول اجرای دستور فروش ملک مشاعی نیز می‌شود؟ آیا شریک دیگر این حق را دارد که ظرف دو ماه از تاریخ انجام مزایده مانع انتقال ملک به خواهان شود؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

مواد 131، 132 و 144 قانون اجرای احکام مدنی، حقوقی را برای محکوم‌له و محکوم‌علیه پیش‌بینی کرده است. در مواردی که دستور فروش ملک مشاع صادر میشود، بر هیچ یک از شرکا، عناوین «محکوم‌له» یا «محکوم‌علیه» صدق نمیکند؛ بنابراین حقوق مقرر در مواد یادشده نیز منصرف از شرکاء ملک مشاع است. شایسته ذکر است در صورتی که شرکا برای شرکت در جلسه مزایده دعوت شده باشند و در جلسه مزایده حاضر نشوند و متقاضی به عنوان شرکت‌کننده در مزایده، ملک را خریداری و ده درصد بها را فی‌المجلس به عنوان سپرده به قسمت اجرا تسلیم کند، مزایده صحیح است.

 جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/97/1340 شماره پرونده : 96-3/1-2044 تاریخ نظریه : 1397/05/03

 استعلام :

چنانچه دستور فروش ملک مشاع یا صدور حکم تقسیم ترکه با دستور فروش ملک صادر شود و در مرحله اجرای حکم، خواهان بعلت نبودن خریدار، درخواست خرید ملک به قیمت ارزیابی شده را در مرحله مزایده نماید آیا مقررات ماده 144 قانون اجرای احکام مدنی مبنی بر انقضای مهلت دو ماه از تاریخ انجام مزایده برای دستور انتقال ملک ضروری است. یا اینکه این ماده قانونی ناظر به دعاوی ترافعی با موضوع محکومٌ به می باشد و منصرف از اجراء دستور فروش ملک مشاع یا دستور فروش ملک با حکم مستقیم ترکه می باشد؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

مواد 131، 132 و 144 قانون اجرای احکام مدنی، حقوقی را برای محکومٌ له و محکومٌ علیه پیش بینی کرده است. در مواردی که دستور فروش ملک مشاع و یا حکم تقسیم ترکه صادر می‌شود، بر هیچ یک از شرکاء، «محکومٌ له» یا «محکومٌ علیه» صدق نمی‌کند. بنابراین حقوق مقرر در مواد یاد شده نیز منصرف از شرکاء ملک مشاع است. بنابراین، در فرض سؤال در صورت به فروش نرفتن مال مشاع در جلسه اول یا دوم مزایده، متقاضی دستور فروش یا متقاضی اجرای آن محکومٌ له (طلبکار) نیست تا بتواند مال مورد مزایده را در قبال طلب خود قبول نماید و محدودیت تعداد مزایده نیز در اجرای دستور فروش مال مشاع یا حکم تقسیم ترکه وجود ندارد. بدیهی است هر یک از شرکاء مال مشاع یا ورثه می‌توانند در مزایده شرکت نمایند و مال مزبور را خریداری کند.

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/97/1913  شماره پرونده : 96-3/1-2472 تاریخ نظریه : 1397/07/04

 استعلام :

در صورت صدور دستور فروش ملک مشاع و یا حکم به تقسیم مال غیر منقول مشاع از طریق فروش آن بیان فرمائید: اولاً: در صورتی که ملک در اختیار و تصرف احد از مالک یا مالکین مشاع باشد و ملک به ثالث فروخته شود اجرای احکام تکلیفی به تحویل مبیع به خریداری که ثمن را برابر مقررات پرداخت نموده است دارد یا خیر؟ ثانیاً: چنانچه خریدار اعم از شرکاء سابق یا ثالث در تمهید مقدمات تنظیم سند رسمی به نام خریدار تعلل نماید اجرای احکام می تواند قبل از تنظیم سند رسمی انتقال سهم شریک دیگر که خواهان یا محکوم علیه حسب اینکه دستو.ر فروش با حکم به فروش صادر شده باشد بوده را پرداخت نماید؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

اولاً: الف- دادگاه در اجرای دستور فروش ملک مشاع وظیفه‌ای دایر بر تخلیه ملک فروخته شده و تحویل آن به برنده مزایده ندارد و مورد از ماده 111 قانون اجرای احکام مدنی نیز منصرف است. زیرا در اجرای دستور مزبور اصولاً توقیف ملک و سپردن آن به مالک یا متصرف منتفی است. ب- حکم دادگاه راجع به تقسیم مال مشاع اعلامی است و جنبه اجرایی ندارد، بنابراین تحویل حصه هر یک از شرکا به وسیله اجرای احکام منتفی است. ثانیاً: بعد از مزایده ملک مشاع هرگاه عدم تنظیم سند رسمی ناشی از تعلل خریدار باشد، در صورتیکه یکی از شرکا اعلام کند که با توجه به اینکه متعاقباً نماینده اجرای احکام می‌تواند از سوی وی سند را امضا کند، سهم وی از حاصل فروش پرداخت شود، موافقت با درخواست وی با منع قانونی مواجه نیست.

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/99/1826 شماره پرونده : 99-87-1826 ح تاریخ نظریه : 1399/11/29

استعلام :

به استحضار می‌رساند گاهی در اجرای ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1356 و ماده 6 آیین‌نامه اجرایی قانون مذکور مصوب 1358/2/20 هیأت وزیران، مراجع رسیدگی‌کننده دستور فروش و بعضاً حکم فروش صادر می‌کنند. از ماده 9 آیین‌نامه اجرایی این قانون که مقرر می‌دارد: «در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا دستور فروش آن را به دایره اجرای دادگاه خواهد داد» چنین مستفاد است که این آیین‌نامه لازمه صدور دستور را صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک دانسته است و این حکم نیز از سوی مراجع قضایی صادر می‌شود. از آن‌جا که برخی محاکم دادگستری دستور فروش و عده‌ای دیگر حکم بر فروش چنین املاکی صادر می‌کنند و با توجه به آثار و احکام متفاوت مترتب بر هر یک از این‌ها، خواهشمند است در خصوص نوع تصمیم دادگاه اعلام نظر فرمایید.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

درخواست فروش ملک مشاع به لحاظ غیر قابل افراز بودن آن، دعوی محسوب نمی‌‌شود و دادگاه وفق مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 و آیین‌نامه اجرایی آن مصوب 20/2/1358 هیأت وزیران، در وقت فوق‌العاده دستور فروش صادر می‌کند و دستور فروش نه حکم است و نه قرار و صدور آن مستلزم رسیدگی قضایی نیست؛ زیرا فاقد جنبه ترافعی است

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/99/898  شماره پرونده : 99-127-898 ح  تاریخ نظریه : 1399/07/23

 استعلام :

الف- چنانچه در خصوص ملکی دارای سابقه ثبتی یکی از افراد با مبایعه‌نامه عادی سهم مشاعی یکی از مالکان را خریداری کند: 1- آیا به استناد قولنامه عادی می‌تواند تقاضای صدور دستور فروش را درخواست کند؟ 2- در صورت عدم امکان تقاضای دستور فروش، آیا خریدار می‌تواند به استناد مبایعه‌نامه عادی دادخواست مبنی بر صدور حکم فروش ملک مشاع را ارائه دهد و آیا دادگاه می‌تواند به استناد مبایعه‌نامه عادی در صورتی که دیگر مالکان وقوع بیع را پذیرفته باشند، حکم بر فروش مال مشاع صادر کند؟ ب- مطابق رویه موجود در دادگاه‌ها، افراد به استناد مبایعه‌نامه‌های عادی دادخواست اثبات وقوع بیع و تنظیم سند رسمی یا تسلیم مبیع را تقدیم می‌کند. اولاً، آیا مبایعه‌نامه‌های عادی از تعهد به انجام بیع حکایت دارد یا وقوع بیع؟ ثانیاً، با توجه به ملاک ماده 1305 قانون مدنی، آیا خواهان می‌تواند به استناد سند عادی، محکومیت اشخاص ثالث به اثبات وقوع بیع و تنظیم سند رسمی را درخواست کند؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

الف- نسبت به املاک ثبت‌شده‌ای که به موجب حکم قطعی واحد ثبتی مربوطه غیر قابل افراز تشخیص داده شده است، صدور دستور فروش موضوع ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 منوط به مالکیت رسمی شریک متقاضی فروش است و صرف داشتن سند عادی خرید، برای پذیرش درخواست خریدار مشاعی دارنده سند عادی کافی نیست. همچنین درخواست خریدار عادی مذکور مبنی بر صدور حکم به فروش ملک مشاع غیر قابل افراز مادامی که سهم مشاع خریداری‌شده رسماً به وی انتقال نیافته است، قابل استماع نیست. ب- اولاً، با توجه به ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور مصوب 1395 در صورتی که مدلول مبایعه‌نامه عادی دلالت بر بیع داشته باشد و به ادله قضایی دیگر وقوع بیع بر دادگاه ثابت شود، آثار بیع را دارد؛ اما چنانچه مدلولاً یا به دلالت قرائن و شواهد انشاء بیع از آن احراز نشود، تابع مقررات ماده 10 قانون مدنی است. ثانیاً، در اسناد عادی، تاریخ در مقابل اشخاص ثالث قابل استناد نیست و فقط بین تنظیم‌کنندگان آن معتبر است؛ مگر این‌که با انجام رسیدگی و بررسی دیگر ادله وقوع معامله موضوع سند عادی در تاریخ مندرج در آن برای محکمه احراز شود که در این ‌صورت با توجه به ماده 62 قانون مذکور تاریخ آن نیز نسبت به اشخاص ثالث معتبر و قابل استناد است.

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/1400/1442  شماره پرونده : 1400-3/1-1442 ح  تاریخ نظریه : 1400/11/19

 استعلام :

در پرونده‌ای دستور فروش ملک مشاع صادر شده است. این ملک از سالیان پیشین بابت مهریه همسر یکی از مالکان مشاعی در توقیف اجرایی بوده است و با توجه به محتوای پرونده محرز است که توقیف اجرایی به منظور جلوگیری از کمال انتفاع دیگر شرکا صورت گرفته است. در حال حاضر به درخواست شرکای دیگر که سهم آنان توقیف نبوده است، ملک از طریق مزایده به فروش رسیده و مزایده نیز مورد تنفیذ دادگاه قرار گرفته است. آیا باید ملک به برنده مزایده به صورت شش دانگ و طلق و بدون توقیف منتقل شود و میزان توقیف‌شده در حق توقیف‌کننده اولیه پرداخت شود یا آن‌که به نام برنده مزایده با قید حق توقیف انتقال یابد؟ چنانچه غیر از این دو مورد راهکار دیگری وجود دارد، این مرجع را ارشاد فرمایید.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

اولاً، با توجه به ماده 5 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، ترتیب فروش و تقسیم وجوه حاصل بین شرکا و به طور کلی مقررات اجرایی این قانون، طبق آیین¬نامه اجرایی آن خواهد بود و مطابق ماده 9 آیین¬نامه اجرایی قانون یادشده مصوب 20/2/1358 هیأت وزیران، فروش ملک مشاع وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی است؛ بنابراین در فرض سؤال که سهم یک نفر از مالکان مشاعی در توقیف است، صدور دستور فروش با رعایت مقررات ماده 55 قانون اخیرالذکر امکان‌پذیر است و در هر حال فروش و مزایده مال مزبورکه در توقیف است، بدون رعایت حقوق توقیف‌کننده مقدم امکان¬پذیر نیست. ثانیاً، با توجه به فلسفه وضع ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 یعنی حمایت از حقوق کسی که مال به نفع وی توقیف شده است، در فرض سؤال که زوجه بابت مهریه، سهم مشاعی شوهرش از یک ملک را توقیف کرده است، درخواست دیگر شرکا برای فروش ملک در صورتی که قابلیت افراز نداشته باشد، با حفظ حقوق شخصی توقیف‌کننده منع قانونی ندارد و نیاز به جلب رضایت زوجه نیست؛ زیرا فروش مال توقیف‌شده مشاعی با دستور دادگاه با حقوق توقیف‌کننده مغایرتی ندارد و از شمول ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 خارج است؛ بنابراین در فرض سؤال، پس از صدور دستور فروش، فروش پلاک توقیفی از طریق مزایده و واریز سهم‌ مشاعی توقیفی زوجه به حساب سپرده دادگستری منع قانونی ندارد.

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 1144/95/7  شماره پرونده : 715-87-95  تاریخ نظریه : 1395/05/16

 استعلام :

درخواست فروش مال مشاع شده یکی از خواندگان در دفاع اظهار می¬دارد در خصوص تقسیم توافق کرده¬ایم در این فرض آیا دادگاه باید به اینکه توافق کرده¬اند یا نه و تقسیم توافقی معتبر است یا خیرتوجه نماید یا اینکه فقط در خصوص درخواست فروش مال مشاع اظهارنظر نماید.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

صرف نظر از آنکه در خواست فروش ملک مشاع به لحاظ غیر قابل افراز بودن آن دعوی محسوب نمی‌‌شود و دادگاه وفق مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 و آیین نامه اجرایی آن، در وقت فوق‌العاده دستور فروش صادر می‌کند و دستور فروش نه حکم است و نه قرار و برای صدور آن نیاز به رسیدگی قضایی نیست زیرا فاقد جنبه ترافعی است. در فرض سؤال، تقسیم ملک مشاع غیر قابل افراز فاقد وجاهت قانونی است بلکه مطابق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده 317 قانون امور حسبی ملک مذکور به درخواست هر یک از مالکین مشاع فروخته شده و بهای آن بین مالکین مشاع به نسبت سهم آنها تقسیم می‌شود. بنابراین، چون درخواست فروش ملک مشاعی بعد از تشخیص غیر قابل افراز بودن آن در اداره ثبت اسناد و املاک قابل طرح و رسیدگی است، قبل از اینکه ملک مشاع غیر قابل تقسیم بودن آن احراز شده باشد، در خواست فروش آن قابل ترتیب اثر نیست. همچنین، کسی که مدعی تقسیم عادی شده است، باید حسب مورد درخواست یا دادخواست تقسیم ملک را به مرجع ذی صلاح تقدیم کند.

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 2764/95/7  شماره پرونده : 1841-87-95  تاریخ نظریه : 1395/10/29

 استعلام :

منظور ازعملیات ثبتی مندرج درماده1 قانون افراز املاک مشاع 1357چیست؟ چنانچه احد از شرکای مشاعی اقدام به فروش ملک خویش از طریق قراردادعادی نموده باشد انتقال دهنده سند رسمی را در حق منتقل¬الیه تنظیم نکرده باشد درخواست فروش مطروحه ازسوی شریک دیگر می-بایست به طرفیت چه کسی باشد منتقل¬الیه ویا انتقال دهنده؟وآیا رسیدگی به دادخواهی مزبور کماکان درقلب درخواست وخارج ازتشریفات دادرسی مدنی است؟ یا درقالب یک دعوای حقوقی؟ نسبت به املاکی که از طریق ماده 147 قانون ثبت سند مالکیت را اخذ نموده اند افراز در صلاحیت مرجع ثبت خواهد بود و یا تقسیم آن در صلاحیت دادگستری.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

1-منظور از خاتمه جریان عملیات ثبتی مندرج در ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 انجام مقررات مواد 9 تا 21 قانون ثبت نسبت به ششدانگ ملک و انقضاء مهلت اعتراض و تعیین تکلیف اعتراضات معترضین ثبتی به موجب حکم نهایی و مشخص شدن مالک ملک از حیث مقررات ثبتی است . 2- درخواست فروش ملک مشاع از ناحیه یک یا برخی از شرکای ملک مشاع به طرفیت الباقی شرکاء می باشد و مادامی که سهم مشاع واگذاری احد از شرکاء یا قرارداد عادی به دیگری، رسماً به خریدار منتقل نشده است، امکان طرح درخواست فروش به طرفیت خریدار عادی وجود ندارد . 3-نسبت به املاکی که از طریق اعمال ماده 147 قانون ثبت، سند مالکیت اخذ شده با توجه به اطلاق ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع، افراز آن در صلاحیت اداره ثبت محل است چون ملک، ثبت شده محسوب می¬شود.

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/99/515  شماره پرونده : 99-87-515ح  تاریخ نظریه : 1399/06/30

 استعلام :

اولاً، چنانچه دادخوستی به خواسته صدور دستور فروش ملک مشاع فاقد سابقه و جریان ثبتی مطرح شود، آیا در مورد این‌گونه املاک نیز همانند املاک دارای سابقه و خاتمه عملیات ثبتی، لازمه استماع درخواست خواهان مبنی بر فروش، آن است که بدواً خواهان دادخواست و یا درخواست افراز آن ملک را مطرح کند تا در صورت احراز غیر قابل افراز بدون آن حکم یا دستور بر فروش آن ملک صادر شود و یا آن‌که دادگاه به صرف درخواست خواهان که فقط فروش ملک فاقد سابقه و جریان ثبتی است بدواً غیر قابل افراز بودن آن ملک را ولو بدون درخواست خواهان احراز و متعاقباً دستور فروش صادر کند؟ ثانیاً، چنانچه در فرض سؤال خواسته خواهان افراز ملک اعم از دارای سابقه ثبتی یا فاقد سابقه ثبتی و در صورت غیر قابل افراز بودن صدور دستور فروش باشد، با توجه به این‌که دادگاه در صورت غیر قابل افراز تشخیص دادن ملک، دستور فروش صادر می‌کند و نه حکم؛ آیا رأی صادر شده در هر دو بخش خواسته خواهان افراز و فروش قطعی است یا قابل تجدیدنظر؟ ثالثاً، با توجه به تغیییر قیمت‌ها، آیا دادگاه می‌تواند در صورت احراز غیر قابل افراز بودن ملک دستور فروش آن ملک را بدون جلب نظر کارشناس و تقسیم وجه حاصل از فروش بین شرکا به نسبت سهم مالکیت خود صادر کند و مقرر دارد که جلب نظر کارشناس به منظور ارزیابی قیمت آن ملک در واحد اجرای احکام صورت گیرد؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

1-اولاً، افراز املاک مشاع فاقد سابقه ثبتی از شمول قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 خروج موضوعی دارد. ثانیاً، رسیدگی به درخواست فروش این املاک را نمی‌توان موکول به ارائه حکم مبنی بر غیر قابل افراز بودن آن دانست و دادگاه رسیدگی‌کننده رأساً قابلیت یا عدم قابلیت افراز را احراز و چنانچه قابل افراز نبودن و قابل تقسیم نبودن ملک به یکی از طرق قانونی را احراز کند، حکم بر فروش ملک صادر و در صورتی که ملک را قابل تقسیم به یکی از طرق قانونی غیر از فروش بداند؛ اما خواسته خواهان صرفاً فروش ملک باشد، تصمیم مقتضی اتخاذ می‌کند. 2- با توجه به آنچه در بند فوق آورده شد، تصمیم دادگاه، حکم و قابلیت یا عدم قابلیت اعتراض به آن تابع قواعد عمومی آیین دادرسی است. 3- فروش ملک مشاع غیر قابل افراز وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی با جلب نظر کارشناس و انجام مزایده باید باشد و اجرای دادگاه مجاز به فروش بدون رعایت مقررات یادشده نیست؛ مگر آن‌که طرفین به نحو دیگری توافق کنند.

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/99/897

شماره پرونده : 99-127-897 ح

تاریخ نظریه : 1399/07/23

 استعلام :

1-در صورتی که دو یا چند نفر با سند عادی ملکی را خریداری کنند، آیا یکی از شرکاء ملک می‌تواند صدور دستور فروش را از دادگاه درخواست کند. در صورتی که دستور فروش را نتوان صادر کرد، آیا یکی از شرکاء می‌تواند با استناد به سند عادی، صدور حکم مبنی بر فروش مال مشاع را درخواست کند؟ 2-فردی در سال 1387 به موجب یک فقره سند عادی قطعه زمینی را واگذار می‌کند و پس از سپری شدن چند سال مجدداً همان ملک را با سند رسمی به شخص دیگری منتقل می‌کند. آیا دارنده سند عادی می‌تواند به استناد مبایعه نامه عادی با لحاظ مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 باصلاحات و الحاقات بعدی و ماده 1305 قانون مدنی ابطال سند رسمی را درخواست کند و آیا چنین دعویی مسموع است؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

الف- نسبت به املاک ثبت‌شده‌ای که به موجب حکم قطعی واحد ثبتی مربوطه غیر قابل افراز تشخیص داده شده است، صدور دستور فروش موضوع ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 منوط به مالکیت رسمی شریک متقاضی فروش است و صرف داشتن سند عادی خرید، برای پذیرش درخواست خریدار مشاعی دارنده سند عادی کافی نیست. همچنین درخواست خریدار عادی مذکور مبنی بر صدور حکم به فروش ملک مشاع غیر قابل افراز مادامی که سهم مشاع خریداری‌شده رسماً به وی انتقال نیافته است، قابل پذیرش استماع نیست. ب- اگرچه مطابق رأی وحدت رویه شماره 43 مورخ 10/08/1351 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، سند عادی تاب معارضه با سند رسمی را ندارد؛ اما با توجه به ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور مصوب 1395، چنانچه به ادله قضایی دیگر وقوع بیع مقدم بر معامله رسمی نسبت به ملک مورد ترافع ثابت شود، دعوای دارنده سند عادی که اعتبار شرعی آن در محکمه احراز شده است، مبنی بر ابطال سند رسمی معامله معارض مؤخر می‌تواند قابل پذیرش باشد.

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 2510/95/7  شماره پرونده : 1398-1/3-95  تاریخ نظریه : 1395/10/05

 استعلام :

چنانچه دادگاه دستور فروش یک فقره پلاک ثبتی مشاعی را صادر نماید پلاک ثبتی در رهن بانک باشد اولاً آیا فروش ملک وفق ماده 255 قانون اجرای احکام مدنی می باشد در صورت پرداخت طلب بانک آیا وجه پرداختی به بانک جزء هزینه های اجرائی قلمداد می شود و از محل فروش ملک به خواهان قابل پرداخت است؟ در صورتی که موافقت بانک ( مرتهن با فروش ملک و حفظ حقوق مرتهن پرداخت طلب بانک از ثمن حاصل از مزایده ملک امکان پذیر است یا خیر ؟

 نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

1-با توجه به ماده 5 قانون افراز و فروش املاک مشاع، ترتیب فروش و تقسیم وجوه حاصل بین شرکا و به طور کلی مقررات اجرایی این قانون، طبق آیین نامه اجرائی آن خواهد بود و مطابق ماده 9 آیین نامه اجرایی قانون یاد شده، فروش ملک مشاع بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی می¬باشد، بنابراین در فرض سؤال امکان اعمال مقررات ماده 55 قانون اخیرالذکر وجود دارد و در هر حال فروش و مزایده مال مزبور که در رهن بانک می¬باشد، بدون رعایت حقوق مرتهن امکان پذیر نیست. 2 و3- ماده 55 قانون اجرای احکام مدنی تصریح نموده در مورد مالی که وثیقه بوده یا در مقابل طلبی توقیف شده باشد، محکوم¬له می¬تواند تمام دیون و خسارات قانونی را با حقوق دولت حسب مورد در صندوق ثبت یا دادگستری تودیع نموده، تقاضای توقیف مال و استیفاء حقوق خود را از آن بنماید. بنابراین در صورتیکه محکوم¬له بخواهد از امکان مقرر در این ماده استفاده کند، باید قبلاً دیون و خسارات قانونی و حقوق دولت را تودیع نماید. بدین لحاظ در قسمت آخر ماده تصریح شده که در این صورت وثیقه و توقیف های سابق فک و مال بابت طلب او و مجموع وجوه تودیع شده بلافاصله توقیف می¬شود. شایسته ذکر است در صورت موافقت بانک با فروش ملک بدون تودیع طلب بانک امکان مزایده و پرداخت مطالبات بانک از ثمن وجود دارد

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/99/223  شماره پرونده : 99-7/1-223ح  تاریخ نظریه : 1399/04/11

 استعلام :

در دعاوی مانند تقسیم ترکه و دستور فروش ملک مشاع به لحاظ غیر قابل تقسیم بودن چنانچه خواهان و یا محکوم‌له بعد از قطعیت حکم درخواست صدور اجراییه ننماید آیا خواندگان یا احدی از آنها به لحاظ ذی‌نفع بودن در موضوع حق درخواست صدور اجراییه و یا تعقیب عملیات اجرایی و یا درخواست مزایده و امثال آن را دارند یا خیر؟ خواهشمند است دستور فرمایید با طرح موضوع در کمیسیون‌های تخصصی مربوطه نظریه آن کمیسیون جهت ارشاد و بهره‌برداری به این حوزه قضایی اعلام و ارسال گردد.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

اولاً، در فرض سؤال، چنانچه پلاک‌های مورد درخواست افراز، طبق رأی اداره ثبت اسناد و املاک قابلیت افراز نداشته باشد و دادگاه به درخواست احدی از شرکا دستور فروش صادر کرده باشد، وفق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاعی مصوب 1357 و نیز ماده ۹ آئین‌نامه اجرایی این قانون، به درخواست هر یک از شرکا، پلاک موضوع دستور فروش، از طریق مزایده فروخته خواهد شد و ضرورت ندارد که منحصراً متقاضی دستور فروش، تقاضای فروش پلاک یا پلاک‌های مذکور را کرده باشد؛ مگر این‌که شرکا به نحو دیگری توافق کرده باشند. ثانیاً، صرف تقسیم ترکه از امور غیر ترافعی بوده و با تقدیم تقاضا از طرف هر یک از وراث به طرفیت ادیگر ورثه قابل طرح است؛ در فرض سؤال برخی از ورثه علیه دیگر ورثه تقسیم ماترک را درخواست کرده‌اند و دادگاه با ارجاع امر به کارشناس و احراز غیرقابل تقسیم بودن آن وفق ماده ٣١٧ قانون امور حسبی مصوب 1319، حکم به فروش ماترک و تقسیم ثمن حاصله بین وراث به قدرالسهم هر یک از آن‌ها از طریق مزایده صادر کرده است، اما خواهان‌ها اقدامی جهت درخواست اجرای حکم نکرده‌اند و خواندگان اصرار به اجرای حکم فروش دارند. با توجه به این‌که هریک از ورثه ذینفع بوده و می‌توانند تقاضای اجرای آن را بنمایند، لذا به نظر می‌رسد موضوع منصرف از ماده ٢ قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 بوده و اجرای حکم منوط به صدور اجراییه به تقاضای خواهان‌ها نیست و نیازی هم به صدور اجراییه ندارد و با تقاضای هر یک از ورثه حکم فروش ماترک قابل اجراست.

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/99/352  شماره پرونده : 99-3/1-352ح  تاریخ نظریه : 1399/04/11

استعلام :

در خصوص دستور فروش: 1-آیا صرفا در اموال غیر منقول قابلیت صدور دارد؟ 2- آیا امکان صدور دستور فروش اعیانی ملکی که عرصه آن وقف است و اعیانی ملکی که جزء مشاعی از آن وقف است، وجود دارد؟ 3- آیا دستور فروش قابل عدول است؟ 4-چنانچه پس از صدور دستور فروش مشخص شود احدی از مالکان رسمی در دادرسی شرکت داده نشده دادگاه و اجرای احکام با چه تکلیفی مواجه‌اند؟ 5- آیا دستور فروش قطعی یا قابل اعتراض است؟ 6- آیا خواهان دستور فروش می‌تواند بعد از صدور دستور فروش و حین اجرای دستور مثلاً در حین عملیات اجرایی آگهی مزایده درخواست خود را استرداد و از ادامه عملیات اجرایی بدون رضایت دیگر مالکین مشاعی منصرف شود؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

1-قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/8/1357 صرفاً ناظر بر اموال غیرمنقول (املاک) است و در مورد اموال منقول، مقررات قانون مدنی در مورد شرکت جاری است و شریک مال مشاع می‌تواند مستقیماً از دادگاه درخواست تقسیم مال مشترک و عنداللزوم فروش آن و تقسیم حاصل فروش را بنماید. 2- در خصوص فروش اعیانی که عرصه آن وقف است با توجه به جواز فروش اعیان احداثی در اراضی موقوفه با رعایت مقررات مربوط، افراز یا فروش بنای احداثی فاقد اشکال است. 3 و 5- با توجه به این‌که دستور فروش مشمول مقررات مربوط به آراء دادگاه نبوده و در ردیف دستورات قضایی به شمار می‌آید، لذا قابل تجدیدنظرخواهی نبوده و درصورتی‌که دادگاه تشخیص دهد دستور صادره واجد اشکال قانونی است می‌تواند به نحو مستدل از آن عدول کند. 4- با عنایت به مواد اول و چهارم قانون صدر الذکر و ماده 9 آیین‌نامه این قانون، دستور فروش ملک مشاع، با تقاضای یک شریک نیز صادر می‌شود؛ اما در مرحله اجرا و مزایده، واحد اجرای احکام مدنی طبق مقررات، مالکین را مطلع می‌کند. 6- با عنایت به این‌که وفق اصل چهلم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، هیچ کس نمی¬تواند اعمال حق خود را وسیله اضرار به غیر قرار دهد و با توجه به این‌که برابر ماده 9 آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، اجرای فروش ملک مشاع مطابق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 به عمل می‌آید، اعمال حق متقاضی فروش مبنی بر اعلام رضایت کتبی نسبت به تعطیل، توقیف، قطع و تأخیر اجرا مذکور در ذیل ماده 24 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 باید به گونه¬ای باشد که موجب اضرار غیر، اعم از دیگر شرکای مالک و اشخاص ثالث نشود. بنابراین و به عنوان مثال پس از انتشار آگهی مزایده با توجه به این‌که ممکن است از جهت پرداخت هزینه نشر آگهی و دیگر جهات ضرری متوجه سایر مالکین مشاعی و به سبب تهیه مقدمات لازم از سوی کسانی که قصد شرکت در مزایده را دارند، مانند اقدام موضوع ماده 136 قانون اخیرالذکر موجب تضرر ایشان شود، موافقت با درخواست متقاضی فروش برای تعطیل، توقیف، قطع یا تأخیر اجرا موجه نیست؛ مگر آن‌که از جهت دیگری دادگاه درخواست وی را موجه بداند (ماده 124 قانون یادشده). محدودیت حق محکوم¬له مبنی بر تبدیل مال توقیف شده برای یک‌بار مذکور در ماده 53 این قانون در همین راستا است .

 جزئیات نظریه

شماره نظریه : 1523/95/7  شماره پرونده : 932-1/7-95  تاریخ نظریه : 1395/06/29

 استعلام :

در دعوی تقسیم ترکه از سوی ورثه که در محکمه حقوقی مطابق مقررات مطرح می شود آیا 1-چنانچه برخی از اموال غیرمنقول فاقد سند رسمی باشد و دارای اسناد عادی قدیمی باشد دادگاه می¬تواند آنها را تقسیم کند یا خیر؟ 2-چنانچه اموال فاقد سند رسمی است ولی با توجه اختلاف؟ منجر به رأی قطعی محکمه شده ولی رأی اجرا نشده باشد دادگاه امکان تقسیم دارد یا خیر؟ 3-چنانچه برخی از اموال مشکوک باشد و امکان تقسیم آن نباشد مثل عادی بودن سند و فقط یک پلاک غیرقابل تقسیم باقی بماند آیا با توجه به اینکه مدل تقسیم فروش و تقسیم بهای آن متفاوت است و برخی از ورثه موافق تقسیم جزئی پلاک نیستند و تقاضای رسیدگی واحد به همه اموال دارند دعوا قابل استماع هست یا خیر؟ توضیح اینکه ورثه مخالف مدعی هستند که در صورت تجمیع اموال و تقسیم حق عینی و به اموال مشاعی پیدا می¬کند ولی با فروش پلاک تقسیم بها بین وراث می¬شود مال ازمالکیت ورثه خارج می¬شود. 4-چنانچه درخواست تقسیم ترکه باشد ولی به هر حال کارشناس امکان تقسیم آن را منتفی بداند آیا دادگاه می¬تواند دستور فروش را در رأی مقرر کند به عنوان آخرین شیوه ممکن برای تقسیم و یا اینکه ممکن نیست و درخواست فروش نیاز به درخواست مستقل دارد؟ 5-آیا دعوی تقسیم ترکه پس از تقسیم اموال غیرمنقول بین ورثه تحویل ترکه هم لازم است و دادگاه باید اموال تقسیم شده را به آنها تحویل دهد و سند صادر شود و یا اینکه صرفاً سند مشاعی برای قطعات تقسیم شده برای ورثه صادر می¬شود.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

1-تقسیم اموال غیر منقول ثبت نشده و فاقد سند رسمی بین ورثه چنانچه مالکیت مورث توسط دادگاه حسب مستندات خواهان محرز باشد بلامانع به نظر می رسد. رای وحدت رویه شماره 569 مورخ 10/10/1370هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز همسو با همین نظر است. 2-در فرضی که رای قطعی راجع به مالکیت مورث اصحاب دعوی نسبت به مال غیر منقول ثبت نشده و فاقد سند رسمی صادر شده باشد نیز به شرحی که گذشت، صدور حکم بر تقسیم آن بین ورثه بلامانع است. 3-در دعوای تقسیم ترکه، دادگاه اموالی را که منجزاً جزو ترکه تشخیص دهد مورد تقسیم قرار می دهد و چنانچه نسبت به ترکه بودن برخی از اموال اختلاف در مالکیت بین ورثه وجود داشته باشد، مثل این که خوانده مدعی شود آن را از شخص ثالث خریده است و جزو ترکه نیست با طرح دعوا، دادگاه به موضوع رسیدگی و در صورتی که منجزاً جزو ماترک تشخیص دهد، آن را نیز در تقسیم ماترک لحاظ می کند. بنابراین، در فرض سوال، اموالی که در ترکه بودن آن اختلاف است قابل تقسیم نمی باشند و درخواست برخی از ورثه مبنی بر تقسیم برخی از اموال که در مالکیت مورث اصحاب دعوی نسبت به آن تردیدی نیست قابل استماع است و مخالفت سایر وراث مانع قانونی در استماع و رسیدگی به آن نیست. بدیهی است سایر وراث نیز می توانند چنانچه مدعی امکان تقسیم اموال دیگری به عنوان ترکه باشند که در آن اختلاف است، ضمن تقدیم دادخواست اثبات مالکیت مورث خود، درخواست تقسیم آن را بنماید که در این صورت به همه آن یکجا رسیدگی می شود . 4-با توجه به ماده 317 قانون امور حسبی در صورتی که مالی اعم از منقول یا غیر منقول قابل تقسیم یا تعدیل نباشد ممکن است فروخته شده و بهای آن بین ورثه تقسیم شود و صدور حکم بر فروش مال مورد تقاضای تقسیم، در صورت عدم امکان تقسیم، چنانچه مورد موافقت ورثه باشد یا مخالفتی اعلام ننمایند، بلامانع است و نیاز به درخواست مستقل ندارد. 5-حکم تقسیم اعلامی است و اجرای مفاد آن نیازی به صدور اجراییه ندارد ولی اگر حکم فروش ملک مشاع صادر شده باشد این حکم واجد جنبه اجرایی است. بنابراین باتوجه به ماده 325قانون امور حسبی هریک از ورثه پس از تقسیم، مالک مستقل سهم خود خواهد بود و هر تصرفی که بخواهد می نماید و به حصه دیگران حقی ندارد و در فرض سوال چنانچه سهم مشاع از ملک برای آنها تعیین شده باشد، صرفاً با اعلام آن به اداره ثبت، سند مالکیت مشاعی برای هر یک از ورثه نسبت به حصه انها صادر می شود و تصرفات ورثه در ملک مشاع تابع مقررات راجع به املاک مشاعی است و تحویل سهم مشاع به شریک در اجرای رای تقسیم ترکه فاقد موضوعیت است.

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/98/432  شماره پرونده : ک 234-67-89  تاریخ نظریه : 1398/10/22

 استعلام :

در خصوص ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاعی مصوب 1357/8/22 که طی شماره 92/30/51887 مهر 92 توسط فقهای معظم شورای نگهبان خلاف شرع اعلام و باطل گردیده درخصوص موارد ذیل اعلام نظر فرمائید آیا مراجع قضایی می توانند نسبت به املاک مشاعی که بعضی از مالکان مخالف فروش سهم ملک یا اراضی مشاع خود می باشند با استناد به ماده 4 فوق الاشاره که باطل شده است دستور فروش کل ملک را صادر نماید؟ چنانچه دستور فروش ملک مشاع با تمسک به ماده 4 قانون باطل شده مذکور صادر شود آیا صادر کننده دستور مکلف به عدول از ان می باشد یا مرجع دیگر که مشخص می فرمائیدباید دستور نامتعارف صدر الاشاره را کان لم یکن اعلام نمایند؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

اولاً، استعلام‌کننده محترم از مقامات مذکور در تبصره ماده یک دستور‌العمل نحوه استعلام حقوقی و پاسخ به آن در قوه قضاییه مصوب 19/9/1398 ریاست محترم قوه قضائیه نمی‌باشد. ثانیاً‌، با بررسی به عمل آمده نظریه فقهای محترم شورای نگهبان مذکور در استعلام در روزنامه رسمی منتشر نشده است؛ لذا موضوع خارج از شمول ماده 2 دستورالعمل یاد شده است و بنابراین قابل پاسخگویی نمی‌باشد.