جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/98/1465 شماره پرونده : ح 5641-812-89 تاریخ نظریه : 1398/09/26
استعلام :
احتراما در پرونده‌ای دادخواستی به خواسته تخلیه‌ی عین مستاجره یک باب مغازه تجاری در شورای حل اختلاف مطرح می‌گردد و خوانده در مقام دفاع از خود دادخواستی را به خواسته ی تقابل در پرونده اصلی با خواسته ی مطالبه‌ی سرقفلی ملک مزبور به همان شعبه ارائه می نماید چنانچه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 در حقوقی موضوع حاکم نباشد و مستاجر مشمول دریافت سرقفلی نباشد حال سوال آن است که با توجه به ماده 9 و 21 قانون شوراهای حل اختلاف و ماده 24 آیین نامه اجرایی آن و صرف نظر از عدم شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 بر روابط استیجاری طرفین رسیدگی به هر د و دعوای یاد شده‌ی اصلی و تقابل در صلاحیت کدام مرجع شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی محل وقوع ملک قرار دارد.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
به موجب بند «ب» ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 «تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره، جز دعاوی مربوط به سرقفلی وحق کسب و پیشه» در صلاحیت قاضی شوراهای حل اختلاف است؛ بنابراین در فرضی که خوانده دعوای تخلیه عین مستأجره اقدام به طرح دعوای تقابل دایر بر مطالبه سرقفلی کرده است، شورای حل اختلاف با عنایت به ماده 21 قانون یاد شده نسبت به دعاوی اصلی و طاری قرار عدم صلاحیت به صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی صادر می‌کند.
جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/98/954 شماره پرونده : 98-29/1-954 ح تاریخ نظریه : 1398/07/02
استعلام :
1-منظور مقنن از تعمیرات اساسی در قانون موجر و مستأجر سال 1356 چیست؟ 2-در صورت تخریب و غیر قابل انتفاع بودن مورد اجاره حق سرقفلی مستأجر چه وضعیتی پیدا می‌کند؟ 3-آیا با وحدت ملاک ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر، مستأجر حق مطالبه سرقفلی یا الزام موجر به نوسازی مورد اجاره را دارد یا خیر؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
1- به موجب ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 مفهوم تعمیرات کلی و اساسی تعمیراتی است که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه‌های حرارت مرکزی، تهویه و آسانسور باشد؛ زیرا چنین تعمیراتی لازمه تسلیم و آماده نگهداشتن عین برای انتفاع مستاجر است. 2 و 3- صرف‌نظر از آن‌که تخریب اعیانی به معنای تلف کلی عین مستأجره نمی‌باشد؛ زیرا در اموال غیرمنقول، عین مستأجره اعم از عرصه و اعیان است و در برخی موارد حتی بدون بازسازی می‌توان از عرصه استفاده کرد، در مواردی که مستأجر در عین مستأجره دارای حق کسب، پیشه یا تجارت و یا حق سرقفلی است، به نظر می‌رسد با تخریب اعیانی، حق مذکور (لااقل در حد اولویت در استفاده از عین مستأجره) از بین نمی‌رود و در صورت تردید، بقای این حق استصحاب می‌شود؛ هم‌چنان که رأی اصراری شماره 6-1377 هیأت عمومی حقوقی دیوان عالی کشور بر همین اساس صادر شده است. راجع به نحوه استیفای حق مستأجر فروض مختلفی مطرح می‌شود؛ فرض نخست آن‌که تخریب مغازه در اثر حادثه قهری باشد. به نظر می‌رسد در این فرض باید با استفاده از قاعده و ملاک مواد 114، 129 و594 قانون مدنی بین حقوق موجر و مستأجر جمع نمود. بنابراین هرگاه موجر حاضر به بازسازی عین مستأجره نباشد، با توجه به اینکه تخریب توسط وی صورت نگرفته است، امکان الزام موجر به بازسازی وجود ندارد؛ اما مستأجر می‌تواند با تجویز دادگاه با هزینه و حساب خود عین مستأجره را با رعایت ضوابط و مقررات و حقوق متصوره در حدود بنای تخریب شده و حتی‌المقدور شبیه‌سازی معماری آن، تجدید بنا کند. فرض دوم آن است که تخریب به وسیله موجر انجام پذیرد که الزام وی به بازسازی نیز امکان‌پذیر است و فرض دیگر آن است که تخریب به وسیله شخص ثالث باشد؛ ضمن آن‌که حق مستأجر به شرح فرض نخست محفوظ است، مراجعه به ثالث به لحاظ مسؤولیت مدنی وی نیز امکان‌پذیر است.
جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/98/956 شماره پرونده : ح 659-1/92-89 تاریخ نظریه : 1398/10/10
استعلام :
موضوع: با توجه به سابقه شرعی سرقفلی موجر یک باب مغازه در سال 1359 به صورت سرقفلی به مستأجر واگذار می‌کند بعدا مستأجر که مالکیت سرقفلی را نیز دارد مرتکب تخلف می‌شود. س: 1-آیا مقررات مربوط به فسخ اجاره عین مستأجره در مورد سرقفلی نیز جاری است؟ 2-آیا طبق بندهای ماده 14 و 15 قانون روابط موجر و مستأجره موجر می‌تواند در صورت وجود جهات ماده 14 همان قانون بدون پرداخت حق سرقفلی درخواست تخلیه عین مستأجره را بنماید یا اینکه سرقفلی متفاوت از حق کسب و پیشه است تو صرفا حق کسب و پیشه ساقط می‌شود؟ 3-با فرض ساقط نشدن حق سرقفلی آیا دادگاه مجاز به صدور حکم تخلیه در قبال پرداخت سرقفلی است یا اینکه مستأجر مستقلا برای مطالبه سرقفلی طرح دعوی نماید؟ 4-با فرض عدم اسقاط حق سرقفلی و جواز دادگاه به صدور حکم به استرداد وجه سرقفلی در قبال تخلیه چنانچه ظرف شش ماه موجر نسبت به پرداخت حق سرقفلی اقدام نکند آیا مشمول ملغی اثر شدن حکم برابر قسمت اخیر ماده 19 قانون روابط و موجر و مستأجر می‌شود یا خیر.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
1-در فرض سؤال که موجر سرقفلی یک باب مغازه را به مستأجر واگذار کرده است و اجاره مذکور مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 است واگذاری حق سرقفلی باعث نمی شود که ملک مذکور از شمول مقررات مربوط به قانون یادشده از جمله مقررات مربوط به حق فسخ و تخلیه خارج شود. 2- نظر به این که حق سرقفلی ناشی از توافق مالک و مستأجر است و این حق پس از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 نیز در حقوق ایران به رسمیت شناخته شده و از جمله در ماده 9 آیین‌نامه قانون تعدیل مال‌الاجاره مستغلات مصوب 15/11/1317 به آن تصریح شده است و وضع مقرراتی در خصوص پیدایش و زوال حقی با عنوان «کسب و پیشه» به حکم قانون، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 که در مقام حمایت از مستأجر بوده است، به حقوق ناشی از توافقات طرفین عقد که ممکن است در قالب شروط ضمن عقد نیز ایجاد شود، خللی نمی رساند و در فرضی که دادگاه احراز کند در قرارداد اجاره مشمول قانون سال 1356 نیز طرفین حق سرقفلی پیش‌بینی کرده‌اند، زوال حق کسب و پیشه ناشی از حکم قانون، به حق سرقفلی مقرر بین طرفین خللی وارد نمی‌کند و ارزیابی ریالی آن با لحاظ نکات فنی به عمل می‌آید. 3- مطالبه سرقفلی در فرض سؤال مستلزم طرح دعوای مربوط مانند دعوای تقابل است. 4- با توجه به تفاوت های ماهوی حق سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت، حکم به استرداد سرقفلی از شمول ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 خروج موضوعی دارد.
جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/96/2973 شماره پرونده : 1747-1/29-96 تاریخ نظریه : 1396/12/05
استعلام :
نظر به اینکه قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در بعضی از شهرها قابل اجرا نمی‌باشد چنانچه در زمان اجرای این قانون 1357 در یکی از شهرهای مذکور قرارداد اجاره ای با تعیین مال الاجاره ماهیانه و مبلغی به عنوان سرقفلی بدون تعیین مدت اجاره بین دو نفر منعقد و در آن قید شود که مستاجر هر وقت بخواهد این مغازه را به دیگری سرقفلی بدهد باید به خود اینجانب موجر به نرخ عادله وقت پول از اینجانب بردارد اکنون 1-اگرخریدار ملک از موجر مالک تقاضای تخلیه ملک را از مستاجر نماید آیا تخلیه منوط به پرداخت مبلغی سرقفلی به مستاجر طبق شاخص تورم بانک مرکزی است یا اینکه مبلغ سرقفلی به نرخ عادله روز می‌بایست توسط کارشناس تعیین شود؟ 2-در صورتی که ملک تخلیه و سرقفلی طبق شاخص تورم بانک مرکزی به مستاجر پرداخت شده باشد آیا طرح دعوای مطالبه سرقفلی به نرخ عادله روز از سوی مستاجر قابل استماع است یا خیر؟ در صورت قابل استماع بودن با توجه به اینکه زمان تخلیه چند سال پیش بوده است آیا می بایست مبلغ سرقفلی طبق زمان تخلیه تعیین شود یا زمان پرداخت؟ 3- درصورتی که قرارداد مبلغی به عنوان سرقفلی تعیین ولی طبق نرخ عادله روز قید نشده باشد 1357 آیا در هنگام تخلیه مبلغ سرقفلی به مستاجر می بایست به نرخ عادله روز پرداخت شود یا همان مبلغ قید شده در قرارداد؟ 4-آیا در صورت تخلف مستاجر از شرط عدم واگذاری مغازه به شخص دیگر غیراز موجر می-بایست مبلغ سرقفلی به نرخ عادله روز به مستاجر جدید در هنگام تخلیه پرداخت شود یا خیر.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اولا:در فرض سوال که رابطه استیجاری از شمول قوانین مصوب سالهای 1356 و 1376 خارج و تابع قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین می‌باشد، توافق طرفین لازم‌الرعایه است. ثانیا: چنانچه سر قفلی به عنوان یک حق مالی دائر بر حق اجاره دادن عین مستأجره پس از پایان مدت قرارداد، برای مستأجر ایجاد شود، قابل واگذاری به نرخ روز است. با این حال تشخیص این که اصل حق یاد شده ایجاد شده است یا خیر و نیز تعیین حدود آن در هر مورد، امری مصداقی و بر عهده مرجع رسیدگی کننده است.
جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/97/1323
شماره پرونده : 69-92/1-521
تاریخ نظریه : 1397/05/03
استعلام :
15-آیا درخواست صدور دستور تخلیه فوری بر اساس قانون سال 76 به استناد قرارداد فی مابین که ماهیت قرارداد رهن کامل می باشد و اجاره بها در قرارداد وجود ندارد ولی قرارداد دارای مدت و به امضای دو شاهد می باشد مشمول صدور دستور تخلیه فوری می باشد یا به دلیل اینکه ناظر به عقد اجاره نبوده و اجاره بهاء ندارد مشمول رد دادخواست می باشد؟ 16-چنانچه دستور تخلیه صادر شود و مستأجر نسبت به آن اعتراض نماید و قاضی شورا پس از رسیدگی به اعتراض وفق ماده 17 آئین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال 78 رأی صادر نماید آیا رأی قاضی باید وفق مواد 25و 26و27 قانون شوراهای حل اختلاف قابل اعتراض در دادگاه های حقوقی اعلام شود و یا اینکه رأی مزبور قطعی می باشد؟ 26-چنانچه قاضی شورا در راستای تقاضای دستور تخلیه فوری ملک تجاری مبادرت به صدور دستور تخلیه به دلیل اتمام مدت قرارداد وفق قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 نمایند و مستأجر در زمان ابلاغ مفاد دستور تخلیه به شورا مراجعه و ادعا نمایند که طبق مفاد تصریج شده در قرارداد اجاره استنادی پرونده دارای حق سرقفلی نیز در مورد اجاره می باشد دراین حالت آیا قاضی شورا بایستی از دستور عدول نمایند و یا اینکه مستاجر وفق ماده 5 قانون فوق الذکر باید دعوای مطالبه سرقفلی در دادگاه مطرح نمایند و اعتراض وی اقدامی ندارد و در صورتی که قائل به نظر اول باشیم آیا قاضی باید پرونده را بایگانی نمایند یا اینکه با قرار عدم صلاحیت پرونده را به دادگاه حقوقی ارسال نمایند و یا اینکه باید ضمن اجرای دستور تخلیه به اجرای احکام دستور بدهیم که سرقفلی را وفق تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 به نرخ روز محاسبه و به هنگام تخلیه به مستاجر پرداخت شود؟ 28-در دعوی فک رهن که بانک یا مرتهن طرف دعوی قرار نمی گیرد و به علت عدم طرح دعوی به طرفیت مرتهن قرار رد دعوی صادر می شود. س: 1-چه ضرورتی به طرف دعوی قرار دادن مرتهن وجود دارد؟ در صورت رسیدگی و صدور قطعیت آن و وجود جایگاه ورود و اعتراض ثالث و امکان طرح دعوی چه حقی از وی زائل می گردد؟2-بنا به اصل بی طرفی محاکم آیا جانبداری از مرتهن تلقی نمی گردد و از طرف دیگر ایجاد هزینه و ضرر برای خواهان به تبع آن به وجود نمی آید؟ 32-چنانچه مستأجر در اعتراض به دستور تخلیه مدعی تمدید شفاهی قرارداد گردد و شکایت خود را در راستای ماده 17 آئین نامه قانون رواقط موجر و مستأجر مطرح نماید که قرارداد اجاره سال 93 به اتمام رسیده و پس از آن موجر تاکنون از وی اجاره بها دریافت می نموده. الف-آیا ادعای تمدید از مستاجر معترض قابل قبول است؟ و در واقع تا چه مدت زمان مشخصی بعد از انقضای مدت قرارداد اجاره از موجر تقاضای دستور تخلیه مورد پذیرش قرار می گیرد چنانچه مثلاً یک سال و یا بیشتر بعد از انقضای قرارداد اجاره موجر تقاضای دستور تخلیه نمود موضوع حمل بر تمدید می باشد و آیا تمدید باید همانند شرایط قرارداد کلیه کتبی باشد یا با شهادت شهود و قرائین نیز قابل اثبات است؟ آیا در صورت پذیرش ادعای تمدید ضرورتی در اثبات غایت زمان تمدید شده می باشد؟ با همین که طرفین به سبب مراضات حاصله مدتی علاوه بر قرارداد اجاره رابطه استیجاری را ادامه دادند تمدید محقق شده است؟ ب-چنانچه موجر درخواست تخلیه فوری باستناد یک قرارداد اجاره کتبی و دارای امضاء دو شاهد را نمود که بعد از اتمام قرارداد طرفین مجدداً در ذیل قرارداد را تا زمان مشخصی با تراضی تمدید کرده اند منتهی صرفاً آن را امضاء نموده اند و شهودی بر این امر وجود نداشت آیا با این وصف مشمول تخلیه فوری می باشد؟ یا اینکه به دلیل اتمام مدت قرارداد قبلی که شرایط دستور تخلیه با امضاء دو شاهد داشته و تمام شد و طرفین با امضای مجدد اراده جدید و قرارداد ثانویه ای را به وجود آورده اند که امضای دو شاهد را ندارد و مشمول دستور تخلیه نیست؟ ج-چنانچه مستأجر به دستور تخلیه شکایت به دلیل جعل در اجاره نامه مطرح نماید آیا رسیدگی به شکایت در صلاحیت قاضی شورا است یا اینکه مستاجر ابتدا بایستی شکایت کیفری در دادسرا مطرح و بعد از اثبات به شورا مراجعه نماید؟ چنانچه رسیدگی در صلاحیت قاضی شورا باشد و ادعای جعل و انکار در خصوص امضای موجر با شهود در رسیدگی موثر باشد آیا نیاز به رسیدگی در این خصوص وجود دارد یا خیر
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
15- نوع و ماهیت قرارداد تابع قصد مشترک طرفین است که از مفاد آن و سایر اوضاع و احوال قضیه احراز می شود نه عنوان آن بنابراین در فرض سوال صرف عنوان قرارداد یا تعیین مبلغی به عنوان وجه الرهانه به معنای نفی رابطه استیجاری فی مابین طرفین، نیست که در هر حال تشخیص آن با مرجع قضائی مربوط است. 16- ماده 17 آئین نامه اجرائی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 ناظر به ماده 5 قانون مزبور است و مقصود از شکایت در این مواد، طرح دعوای مستقل اعم از حقوقی یا کیفری در مرجع ذی صلاح مربوط است( نه اعتراض به دستور در مرجع صادر کننده دستور) بدیهی است رأی صادره در مقام رسیدگی به دعوای حقوقی یا کیفری مزبور از لحاظ قابلیت یا عدم قابلیت تجدیدنظر تابع عمومات و مقررات مربوط است. 26- در فرض سوال که قاضی شورای حل اختلاف دستور تخلیه ملک تجاری را صادر کرده است و مستأجر بعد از ابلاغ مفاد دستور تخلیه به شورا مراجعه و براب مفاد قرارداد اجاره استنادی، مدعی حق سرقفلی شده است، به نظر می رسد قاضی شورای حل اختلاف باید با عدول از دستور صادره قرار عدم صلاحیت به شایستگی دادگاه عمومی حقوقی مربوط صادر کند و در هر حال با توجه به ماده 4 قانون روایط موجرو مستأجر دارای حق سرقفلی است موکول به ایداع سرقفلی می باشد که برابر مقررات مربوط توسط دادگاه تعیین می شود. 28- در دعوای خریدار علیه فروشنده ملک( راهن) مبنی بر فک رهن، هرگاه مقصود، الزام خوانده به انجام تعهدات خوذد وایجاد مقدمات لازم برای فک رهن باشد، قابل استماع است و اینکه مرتهن طرف دعوا قرار نگرفته است، مانع استماع دعوا و صدور حکم نیست النهایه حکم با حفظ حقوق مرتهن صادر می شود. 32-الف- اولا: در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 زمان خاصی برای ارائه تقاضا موجر مبنی بر تخلیه مورد اجاره به لحاظ انقضای مدت تعیین نگردیده است صرف تأخیر موجر در ارائه درخواست صدور دستور تخلیه موجب خروج موضوع از شمول قانون یاد شده یا تمدید اجاره نیست و شورای حل اختلاف باید مطابق مقررات مربوط نسبت به صدور دستور تخلیه مورد اجاره اقدام نماید. ثانیا: هرگاه بعد از صدور دستور تخلیه و ابلاغ مفاد آن به مستأجر، وی به شورای حل اختلاف مراجعه کند و مدعی تمدید قرارداد اجاره شود چنانچه تمدید اجاره مستند به سند رسمی و یا سند عادی واجد شرایط مقرر در ماده 3 قانون روابط موجرو مستأجر 1376 باشد، قاضی شورای حل اختلاف باید از دستور صادره عدول کند در غیر این صورت چون ادعای مستأجر مستلزم رسیدگی قضائی پس از طرح دعوای مقتضی وفق ماده 5 قانون مذکور و ماده 17 آئین نامه اجرائی آن است، قاضی شورای حل اختلاف مواجه با تکلیفی نیست. ب- تمدید قرارداد اجاره نیز باید واجد شرایط مقرر در ماده 3 قانون موجرو مستأجر باشد تا قاضی شورای حل اختلاف بتواند بعد از انقضاء مدت تمدید شده دستور تخلیه را صادر کند. ج- هرگاه بعد از صدور دستور تخلیه و ابلاغ مفاد آن، مستأجر به شورای حل اختلاف مراجعه کند و مدعی جعل در اجاره نامه شود، قاضی شورای حل اختلاف با تکلیفی مواجه نیست بلکه مستأجر وفق ماده 5 قانون روابط موجر و مستأجر 1376 و ماده 17 آئین نامه اجرائی آن می تواند شکایت کیفری یا دادخواست حقوقی خود را مطابق عمومات به مرجع قضائی صالح تقدیم کند.
