جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/1400/995  شماره پرونده : 1400-127-995 ح  تاریخ نظریه : 1400/09/09

 استعلام :

در دعوای الزام بایع به تسلیم مبیع و یا در اجرای دیگر تعهدات قراردادی ناظر بر اموال غیرمنقول، آیا به مانند فرآیند رسیدگی به دعوای خلع ید مبتنی بر غصب لزوماً باید مالکیت فروشنده نسبت به مبیع با لحاظ مقررات ثبتی احراز شود؟ به ویژه در فرضی که بطلان بیع مورد ادعا به عنوان دفاع به معنی اخص آن و یا به عنوان طرح دعوای تقابل مطرح نشده باشد؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

اولاً، اصولاً دعوای الزام به تحویل مبیع غیر منقول به استناد سند عادی، به سبب آن‌که مستلزم احراز وقوع بیع و اثبات مالکیت خواهان است، به تنهایی قابل استماع نیست و چنانچه ملک دارای سند رسمی باشد، پیش از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، با توجه به رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ 1/10/1383 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، نمی‌توان دعوای مزبور (الزام به تحویل مبیع) را مطرح و استماع کرد؛ بنابراین در فرض سؤال چنان‌چه سند ملک به ‌نام «الف» باشد، دعوای الزام به تحویل مبیع و الزام به تنظیم سند‌ رسمی انتقال توأمان به طرفیت «ب» (ید ماقبل خواهان) و شخص «الف» اقامه می‌شود؛ وگرنه دعوای الزام به تحویل مبیع به طرفیت «ب» قابلیت استماع دارد. ثانیاً، نظر به این‌که عبارت «دیگر تعهدات» عبارت عام‌الشمول است، پاسخ به کیفیت مطرح‌شده امکان‌پذیر نمی‌باشد.

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/1400/1318  شماره پرونده : 1400-127-1318 ح  تاریخ نظریه : 1400/11/16

استعلام :

اگر شخص الف ملکی را به شخص ب به صورت قولنامه‌ای بفروشد و قبل از این‌که سند رسمی ملک به خریدار منتقل شود، دعوای تسلیم مبیع قابلیت استماع دارد؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

اصولاً دعوای الزام به تحویل مبیع غیر منقول به استناد سند عادی، به سبب آن‌که مستلزم احراز وقوع بیع و اثبات مالکیت خواهان است، به تنهایی قابل استماع نیست و چنانچه ملک دارای سند رسمی باشد، با توجه به رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ 1/10/1383 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، پیش از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، نمی‌توان دعوای الزام به تحویل مبیع را مطرح و استماع کرد؛ بنابراین در فرض سؤال چنانچه ملک دارای سابقه ثبتی باشد، دعوای الزام به تحویل مبیع بدون طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، قابلیت طرح ندارد؛ در غیر این صورت منعی برای استماع دعوای الزام به تحویل مبیع وجود ندارد.

 جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/99/322  شماره پرونده : 99-127-322ح  تاریخ نظریه : 1399/04/21

 استعلام :

در صورتی که زمین توسط «الف» به «ب» فروخته شده و پس از آن توسط «ب» به «ج» فروخته شود؛ اما کهم‌چنان از سوی «الف» تحویل «ب» نشده باشد،آیا دعوی تحویل مبیع از طرف «ج» به طرفیت «ب» بنا بر انتقال موقعیت قراردادی قابل استماع است؟ لازم به ذکر است ملکهم چنان در ید «الف» قرار دارد. آیا قائم مقامی در تعهدات این چنینی باید به ید به اول منتهی و متعهد اصلی محکوم شود و دعوی متوجه بقیه ایادی نیست؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

اولاً، دعوای «ج» به طرفیت «ب» مبنی بر الزام به تحویل مبیع، ارتباطی به انتقال موقعیت قراردادی ندارد؛ زیرا انتقال قرارداد هنگامی است که شخص ثالثی جانشین یکی از طرفین عقد می‌شود و موقعیت قراردادی یکی از طرفین با تمام حقوق و تعهدات قراردادی ناشی از آن به دیگری منتقل می‌شود و در واقع، انتقال‌دهنده از رابطه حقوقی کنار رفته و انتقال‌گیرنده جانشین وی می‌شود و بر این اساس، تضمینات برقرار‌شده برای عقد به قوت خود باقی است و دفاعیات انتقال‌دهنده در برابر طرف اصلی عقد به انتقال‌گیرنده انتقال می‌یابد؛ اما در فرض سؤال صرف معاملات بعدی صورت گرفته نسبت به مبیع مشمول عنوان انتقال قرارداد نیست. ثانیاً، اصولاً دعوای الزام به تحویل مبیع به استناد سند عادی، به سبب آن‌که مستلزم احراز وقوع بیع و اثبات مالکیت خواهان است، به تنهایی قابل استماع نیست و اگر ملک دارای سند رسمی باشد، پیش از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، با توجه به رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ 1/10/1383 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، نمی‌توان دعوای مزبور (الزام به تحویل مبیع) را مطرح و استماع کرد؛ بنابراین در فرض سؤال چنان‌چه سند ملک به ‌نام «الف» باشد دعوای الزام به تحویل مبیع و الزام به تنظیم سند‌ رسمی انتقال توأمان به طرفیت «ب» (ید ماقبل خواهان) و شخص «الف» اقامه می‌شود وگرنه دعوای الزام به تحویل مبیع به طرفیت «ب» قابلیت استماع دارد.

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/98/952  شماره پرونده : 98-76-952 ح  تاریخ نظریه : 1398/07/10

 استعلام :

چنانچه شخص «الف» به موجب مبایعه نامه عادی 5/1 دانگ از شش دانگ یک واحد آپارتمان یا یک قطعه زمین که دارای پلاک ثبتی است را به شخص «ب» بفروشد شخص «ب» دعوای الزام به تظنیم سند رسمی به میزان خریداری خود و تحویل مبیع را طرح کند آیا خواسته تحویل مبیع به نحو مذکور قابلیت اجابت دارد یا خیر با لحاظ تبصره 3 ماده 362 قانون مدنی نحوه صحیح طرح دعوی و احقاق حق از سوی شخص «ب» چیست.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

الف) تسلیم مال مشاعی فروخته شده به خریدار فقط به صورت مشاعی و در حد سهم مشاعی فروشنده فاقد اشکال است و تسلیم باید به گونه‌ای باشد که خریدار بتواند متمتع از کلیه حقوقی باشد که فروشنده داشته است؛ چنان‌چه بین خریدار و دیگر شرکای مشاعی در مورد نحوه تصرفات خریدار در مال مشاعی اختلاف حاصل شود، بر اساس ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی 1356 عمل خواهد شد. ب) طرح دعوای الزام به تحویل مبیع به طرفیت فروشنده کافی بوده و نیازمند طرح دعوا علیه دیگر شرکای مال مشاعی نیست.

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 410/96/7

شماره پرونده : 1972-218-95

تاریخ نظریه : 1396/02/23

 استعلام :

1-حسب بند الف ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 94 دعاوی مالی راجع به اموال منقول تا نصاب000/000/200 ریال در صلاحیت شورای حل اختلاف می¬باشد به موجب ماده 20 قانون مدنی کلیه دیون از قبیل قرض و ثمن مبیع و مال الاجاره عین مستاجره از حیث صلاحیت محاکم در حکم منقول است ولو اینکه مبیع یا عین مستاجره از اموال غیرمنقوله باشد. الف-رسیدگی به خواسته الزام خوانده به تحویل مبیع یک قطعه زمنی به مساحت 250 متر مربع مقوم به مبلغ 000/000/150 ریال در صلاحیت کدام مرجع دادگاه یا شورا است؟ ب-رسیدگی به خواسته مطالبه مال الاجاره در صلاحیت کدام مرجع است؟ ج-رابطه الزام و دین را توضیح دهید به عبارت دیگر آیا هر الزامی دین محسوب می¬گردد؟ 2-در برخی از مواد قانون واژه و لفظ دعوی نگارش و انشاء شده و در برخی مواد دیگر واژه تحریر گردیده آیا تفاوتی بین دعوی با دعوا وجود دارد؟ به دیگر عبارت آیا از نگارش دو گونه مذکور مقصود خاص مدنظر بوده؟ 3-حسب ماده 23 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب سال 94 رسیدگی شوراهای حل اختلاف در کلیه مراحل.. است درتبصره 3 ماده27 همان قانون آمده هزینه رسیدگی درمراحل تجدیدنظرخواهی… آیا قید کلمه «مراحل» در ماده 23 به مرحله تجدیدنظرخواهی مربوط نمی¬شود؟ منظور از کلیه مراحل در ماده 23 چیست؟ 4-آیا شورای حل اختلاف روستایی مستقر در روستا مجاز به صدور گزارش اصلاحی می¬باشد؟ تبصره3 ماده 9 تبصره و ماده 11 و ماده 24 قانون شوراهای حل اختلاف چنانچه پاسخ مثبت باشد تا چه نصابی؟ 5-آیا اقرار در شورا موضوعیت دارد یا خیر.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

1- الف) الزام به تحویل مبیع (یک قطعه زمین) به فرض که مستقلاً قابلیت استماع داشته باشد، به دلیل آن که دعوا راجع به اموال غیر منقول می¬باشد و از موارد موضوع بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 تلقی نمی¬شود، از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج و در صلاحیت دادگاه است. ب) با توجه به ماده 20 قانون مدنی و ضابطه ارائه شده در رأی وحدت رویه شماره 31 مورخ 5/9/1363، دعاوی راجع به مطالبه وجوه مربوط به اموال غیرمنقول ناشی از عقود و قراردادها از جمله مال¬الاجاره تا نصاب مقرر در بند الف ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 در صلاحیت شوراهای مزبور می¬باشد. ج) سوال جنبه نظری دارد و برای تبیین الفاظ و اصطلاحات حقوقی و فقهی باید به منابع مربوط مراجعه کرد. پاسخ به چنین پرسش¬هایی خارج از وظایف این اداره کل است. 2- «دعوا» و «دعوی» هر دو به یک معناست با این تذکر که «الف مقصوره» که در کلمه «دعوی» بکار رفته است مختص رسم الخط عربی است و در نگارش فارسی به جای آن از «ا» استفاده و «دعوا» نوشته می¬شود. 3- واژه «مراحل» در ماده 23 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 با تسامح به کار رفته است و ظاهراً مقصود از آن مقاطع رسیدگی قبل از واخواهی و پس از آن است و نیز سایر رسیدگی¬های نخستین مانند اعاده دادرسی که انجام آن در شوراهای یاد شده قانوناً ممکن است و در هر حال رسیدگی به تجدیدنظر از آراء شورای حل اختلاف به دلیل آن که مرجع رسیدگی آن دادگاههای حقوقی یا کیفری می-باشد، هر چند که رسیدگی بدوی آن در شورای حل اختلاف صورت گرفته باشد، تخصصاً از ماده یاد شده خارج است و مشمول تبصره 3 ماده 27 این قانون است. 4- اولاً: صلاحیت شوراهای حل اختلاف روستا، از حیث نصاب و موارد (مصادیق) همان است که درماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف به آن تصریح شده است. ثانیاً: شوراهای یاد شده صرفاً مجاز به ایجاد صلح و سازش می¬باشند و نه رسیدگی و صدور رأی. ثالثاً: در مواردی که اختلافات طرفین در این شوراها به صلح ختم گردد به غیر از موارد موضوع ماده 11 قانون که به تصریح تبصره آن، شورا (اعم از شهر و روستا) باید مراتب را برای تنظیم گزارش اصلاحی به مرجع قضایی ذیربط ارسال کند، چنانچه موضوع منطبق با موارد صلاحیت شوراهای حل اختلاف موضوع ماده 9 قانون فوق¬الاشعار باشد قاضی شورا برابر صدر ماده 24 همین قانون گزارش اصلاحی صادر می¬کند و در غیر این صورت برابر ذیل آن مراتب به مرجع قضایی صالح اعلام می¬شود. 5- برابر ماده 18 قانون شوراهای حل اختلاف رسیدگی قاضی شورا از حیث اصول و قواعد تابع مقررات قوانین آیین دادرسی مدنی و کیفری است و برابر تبصره 1 این ماده اصول و قواعد حاکم بر رسیدگی شامل مقررات ناظر به رسیدگی به دلایل نیز می¬شود. بنابراین و با توجه به اینکه برابر ماده 9 قانون یاد شده رسیدگی و صدور رأی در این شورا به عهده قاضی شورای حل اختلاف است، به نظر می¬رسد اعتبار اقرار در این شورا نیز تابع عمومات مربوط به ادله اثبات دعوا است.

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/98/1337  شماره پرونده : ح 7331-67-89  تاریخ نظریه : 1398/12/07

 استعلام :

2- آیا زوجه به عنوان وراث متوفی، حق طرح دعوی که مربوط به عین است را در قبال ثالث دارد؟ به عنوان مثال مورث قراردادی را با خوانده مبنی بر تحویل مبیع یا ایجاد راه عبوری منعقد نموده است و حال مورث فوت نموده است آیا امکان طرح دعوی الزام به تحویل مبیع یا الزام به احداث راه عبوری از سوی زوجه ممکن است؟ 3- چنانچه مورث در طول حیات خویش و بعد از اطلاع از اقدامات خوانده در مدت 15 سال نسبت به اقدامات وی متعرض نشده باشد آیا عدم اقدام مورث به منزله رضای باطنی وی و اسقاط حق و نتیجتا عدم توارث حق طرح دعوا به وراث است؟ و اصولاً چه دعاویی قائم به شخص بوده و آیا می‌توان حق طرح دعوی را قائم به شخص دانست؟ 4- خواهان، دادخواست مطالبه اجرت‌المثل مطرح نموده است بر اساس معاینه محل صورت گرفته ،خوانده پارکینگ مشاعی را به فروشگاه تبدیل کرده است حال برای احتساب اجرت‌المثل، آنچه در سند خواهان (به عنوان پارکینگ) درج شده ملاک است یا نوع استفاده و تصرف و تغییری که خوانده بایجاد کرده است؟ 6- آیا تقسیم یا فروش املاک فی‌مابین، برخلاف قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی و سایر مقررات در باب تفکیک، بر اساس ماده 10 قانون مدنی صحیح است یا اینکه با توجه قوانین موضوعه، باطل و بلااثر است.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

2- زوجه به عنوان وارث زوج متوفی نیز می تواند دعاوی راجع به مورث خود را که مربوط به عین است، در قبال ثالث مطرح یا پیگیری کند؛ زیرا وی در هر حال ذی نفع تلقی می شود؛ به ویژه آن که قانونگذار در مواد 946 و 948 قانون مدنی اصلاحی 6/11/1387 برای زوجه حق بر قیمت اموال غیرمنقول اعم از عرصه و اعیان و در صورت امتناع ورثه از ادای قیمت، حق استیفای از عین اموال را به رسمیت شناخته است. 3- اولا، در قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 مرور زمان پیش بینی نشده است؛ شورای نگهبان نیز به موجب نظریه شماره 7357 مورخ 27/11/1361 مرور زمان در دعاوی مدنی را منتفی دانسته است؛ لذا صرف عدم طرح دعوا از سوی ذی حق هرچند مدت زمان طولانی از تاریخ ایجاد حق در طرح دعوا گذشته باشد، موجب سقوط این حق نمی شود؛ هم چنان که این امر نمی تواند رضایت باطنی ذی حق نسبت به موضوع و موجب سقوط حق تلقی شود؛ مگر آن که قراین و اماراتی دایر بر انصراف و اعراض ذی حق و اسقاط بعدی این حق وجود داشته باشد؛ ثانیا، غیر از دعاوی شخصی که قائم به شخص و مرتبط با حقوقی است که تنها صاحب حق امکان مطالبه آن را دارد و در نتیجه فوت قابل انتقال به ورثه نیست، دیگر دعاوی اعم از مالی و غیرمالی قابل انتقال هستند؛ مگر آن که با مانعی مانند منتفی شدن موضوع دعوا مواجه شود. در هر صورت تشخیص موضوع با عنایت به محتویات پرونده و نوع دعوای مطرح شده و آثار مترتب بر آن، بر عهده قاضی رسیدگی کننده است. 4- با توجه به ابهام سؤال از نظر منشأ تصرفات و روابط فیمابین طرفین، سؤال مطرح شده قابل پاسخ گویی نیست. 6- با توجه به حکم مقرر در ماده 2 «قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی مصوب 1385» که تفکیک و افراز اراضی به قطعات کمتر از نصاب مذکور را ممنوع و صدور سند مشاعی و نقل و انتقال مشاعی این اراضی را بلامانع دانسته است و با عنایت به بند «ت» ماده یک آیین نامه اجرایی ماده 6 این قانون مصوب 1395، تفکیک و افراز اراضی موضوع این قانون باید با لحاظ مقررات مذکور به عمل آید والا قاعدتاً از درجه اعتبار ساقط است.

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/98/994  شماره پرونده : ح 499-812-89  تاریخ نظریه : 1398/09/26

 استعلام :

چنانچه در دعوای مالی غیر پولی مانند الزام به تحویل مبیع مال منقول مقوم شده بین شورای حل اختلاف و دادگاه اختلاف در صلاحیت ایجاد شود نحوه حل اختلاف باتوجه به اینکه در شورای حل اختلاف معیار و ملاک ارزش واقعی مال است و در دادگاه ملاک صلاحیت ارزش تقویمی مال است چگونه است؟ مرجع صالح کدام یک می‌باشند اگر شورا پرونده را به استناد تبصره ماده یک قانون شوراهای حل اختلاف و با استدلال بالاتر بودن ارزش واقعی از بیست میلیون به دادگاه ارسال کند آیا دادگاه می‌تواند به استناد ماده 3 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت ومصرف آن در موارد معین با استدلال حاکمیت معیار تقویم خواهان و عدم اعتراض خوانده از پذیرش صلاحیت خودداری کند؟ 2-در فرض قبول صلاحیت توسط دادگاه هزینه دادرسی مربوط بر مبنای ارزش واقعی تعیین شده از سوی شورا اخذ می‌گردد بالای بیست میلیون تومان و یا اینکه بر اساس آنچه در دادخواست تقویم شده است زیر بیست میلیون تومان.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

 1-به موجب بند «الف» ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 دعاوی مالی راجع به اموال منقول تا نصاب دویست میلیون ریال در صلاحیت این شورا است و برابر صدر تبصره یک ماده مذکور بهای خواسته بر اساس نرخ واقعی آن تعیین می‌گردد. بنابراین، شورای حل اختلاف با احراز این‌که ارزش واقعی خواسته مازاد بر دویست میلیون ریال نصاب شورا است، قرار عدم صلاحیت به شایستگی دادگاه صادر می‌کند. دادگاه با توجه به مشخص شدن قیمت واقعی خواسته و خروج آن از نصاب مقرر در صلاحیت شورای حل اختلاف نمی‌تواند با استناد به تقویم به عمل آمده از سوی خواهان و عدم اعتراض خوانده، قرار عدم صلاحیت به صلاحیت شورای یاد شده صادر کند با این حال چنان‌چه دادگاه قرار عدم صلاحیت صادر کند و علی‌رغم مشخص شدن بهای واقعی خواسته به صلاحیت شورای حل اختلاف اصرار داشته باشد، با توجه به ماده 15 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394، شورا ملزم به تبعیت از نظر دادگاه و رسیدگی است و تصحیح این روند به بعد از تجدیدنظرخواهی نسبت به رأی قاضی شورا موکول می‌شود. 2- در فرض سؤال اگر شورای حل اختلاف با ارجاع امر به کارشناس، ارزش واقعی خواسته را تعیین نموده و دادگاه بر همین اساس صلاحیت خود را پذیرفته است، ملاک پرداخت هزینه دادرسی نیز بهای خواسته واقعی تعیین شده می‌باشد.

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/99/170  شماره پرونده : 99-141-170ح  تاریخ نظریه : 1399/02/29

 استعلام :

دادگاه تجدیدنظر حکم بطلان دعوایی به خواسته الزام به تحویل مبیع خواهان را نقض و حکم به محکومیت خوانده به تحویل مبیع صادر کرده است. شخص ثالث دادخواست اعتراض خود را نسبت به رأی دادگاه تجدیدنظر در دادگاه بدوی مطرح نموده و دادگاه بدوی پرونده را به استناد ماده 417 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 در قالب تصمیم به دادگاه تجدیدنظر ارسال کرده است. دادگاه تجدیدنظر با این استدلال که نحوه ارسال پرونده به این دادگاه صحیح نبوده و دادخواست از سوی مقام دارای صلاحیت ارجاع نشده است، پرونده را عیناً به دادگاه بدوی اعاده کرد تا چنانچه دادگاه دعوی را به کیفیت مطروحه قابل پذیرش و استماع تشخیص ندهد، قرار استماع دعوی صادر کند و در صورت اعتراض به رأی پرونده را نزد دادگاه تجدیدنظر ارسال کند. دادگاه بر همین اساس به لحاظ لزوم تبعیت دادگاه بدوی از دادگاه تجدیدنظر قرار عدم استماع دعوی صادر کرده است. 1- آیا تصمیم دادگاه بدوی در ارسال پرونده به دادگاه تجدیدنظر صحیح است؟ 2- در صورت قطعیت قرار عدم استماع دعوی، آیا معترض ثالث می‌تواند مجددا جهت احقاق حق اقدام کند؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

1-در فرض سؤال که دعوای اعتراض ثالث نسبت به حکم صادره از دادگاه تجدید نظر در شعبه دادگاه بدوی اقامه شده است، با توجه به نص ماده 420 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 که مقرر داشته است: «اعتراض ثالث اصلی در دادگاهی تقدیم میشود که رأی قطعی معترض‌عنه را صادر کرده است»، صدور قرار عدم استماع دعوی یا حتی صدور قرار عدم صلاحیت از ناحیه دادگاه بدوی به صلاحیت دادگاه تجدید نظر، با توجه به عالی بودن دادگاه تجدید نظر نسبت به دادگاه بدوی، فاقد موضوعیت و وجاهت قانونی است و دادگاه بدوی وفق ماده 420 مذکور مکلف به ارسال پرونده به دادگاه تجدید نظر است. 2- بنا به مراتب یادشده، در فرض صدور قرار عدم استماع دعوی در موارد فوق و قطعیت آن، این امر از حیث قانونی مانع طرح دعوای مجدد اعتراض ثالث اصلی از ناحیه خواهان در دادگاه تجدیدنظر نیست.

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/97/2438  شماره پرونده : 96-127/1-2127  تاریخ نظریه : 1397/09/05

 استعلام :

در پرونده ای زیادی دادگاه مبادرت به صدور قرار عدم استماع صادر می نمایند به این استدلال که لازمه رسیدگی به این دعوا طرح و اقامه دعوای دیگری است مثلا در مورد دعوی الزام به تحویل مبیع لازمه رسیدگی به این دعوا را اقامه دعوی اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال می دانند یا لازمه ی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی درخصوص آپارتمان ها را ابتدا یا همزمان با طرح این دعوی دعوی الزام به افراز و تفکیک آپارتمان های مورد نظر می دانند یا در مورد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال لازمه ی آن را دعوای الزام به فک رهن می دانند از طرفی معمولا در مورد دعوای الزام به انتقال سند رسمی بیع در صورتی که ایرادات مذکور نباشد لازمه آن را دعوای اثبات بیع و اثبات مالکیت نمی دانند بلکه در صورتی که این دعوا مطرح شود به جهت تعارض با ماده 22 قانون ثبت در مورد دعوای اثبات مالکیت قرار عدم استماع دعوی صادر می کنند اما نسبت به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی حکم صادر می کنند برخی نیز نظر بر این دارند در مواردی که حکم صادر میشود مثلا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یک واحدآپارتمان در صورتی که افراز نشده باشد در مرحله اجرای حکم این امر انجام می پذیرد و نیازی به اقامه دعوا مستقل ندارد به هر ترتیب در این باب نظرات مختلفی وجود دارد و آرای مختلفی صادر شده است لطفا ارشاد فرمائید: آیا یک قاعده و ضابطه مشخص وجود دارد که دادگاهها بر اساس آن رسیدگی به یک دعوا را مستلزم اقامه دعوی دیگری به عنوان مقدمه این دعوا یا عدم ضرورت اقامه دعوای دیگر باشد تشخیص دهند؟ یا اینکه این امر موردی است و در هر پرونده بنا به تشخیص دادگاه صورت می پذیرد که در این صورت در موضوعات مشابه شاهد تشتت آرا هستیم آیا دعوای اثبات مالکیت به ادعای وقوع بیع در مورد املاکی که دارای سابقه ثبتی هستند قابلیت استماع را ندارد؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

1-تشخیص این‌که رسیدگی به یک دعوا منوط به رسیدگی به دعوای دیگری است حسب مورد بر عهده قاضی رسیدگی کننده است امّا باید بین این موضوع و مواردی که یک امر سبب دعوای طرح شده است تفکیک نمود. به عنوان مثال در دعوای الزام تنظیم به سند رسمی، اثبات وقوع معامله و مالکیت خواهان، سبب دعوای مزبور است و با عنایت به بند 4 ماده 51 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی 1379 هر دعوایی نیازمند وجود سبب موجهه است و در نتیجه هیچگاه لازم نیست که برای اثبات این سبب، دعوای جداگانه‌ای طرح یا به عنوان یک خواسته مستقل مطرح شود. 2- اولا: با توجه به اینکه یکی از ارکان دعوی، خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق مادّه 223 قانون مدنی، اصل بر صحت قراردادها است و تنفیذ، صرفاً ناظر به معاملات فضولی و اکراهی است، لذا تنفیذ اسناد عادی تحت عنوان بیع نامه، صلح نامه یا هبه نامه، دعوی محسوب نشده و قابل استماع نیست. لکن چنانچه منظور خواهان، اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد، در این صورت با عنایت به رأی وحدت رویه شماره 569 مورخ 10/10/1370 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، چنین خواسته ای (تنفیذ مبایعه نامه عادی) نسبت به املاک ثبت نشده قابل استماع است و بالعکس در مورد املاک ثبت شده، این خواسته مغایر با مقررات مواد 22،42 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک بوده و غیرقابل استماع است به استثناء ‌مواردی که به موجب قانون تجویز گردیده؛ مانند دعوای تأیید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده 7 قانون اراضی شهری. ثانیا با توجه به پاسخ بند اولا دعوای اثبات مالکیت به ادعای تحقق بیع نسبت به املاک ثبت شده به لحاظ مغایرت با مواد 22 و 46 و 47و 48 قانون ثبت غیر قابل استماع است چون موجب مغایرت حکم با دفتر املاک ثبت و مالکیت موازی می شود و نسبت به املاک ثبت شده باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اقامه شود که متضمن اثبات مالکیت و تحقق بیع هم می باشد.

جزئیات نظریه

شماره نظریه : 7/99/1336  شماره پرونده : 99-139-1336 ح  تاریخ نظریه : 1399/10/01

 استعلام :

در بیع‌نامه‌ای با موضوع انتقال یک باب منزل مسکونی، طرفین در تحریر شماره اصلی پلاک ثبتی اشتباه می‌کنند؛ اما نشانی و مشخصات مبیع به صورت کامل قید می شود و ابهامی در این خصوص وجود ندارد. فروشنده تعهد می کند که در تاریخ معین وکالت‌نامه رسمی به نام خریدار تنظیم کند.توضیح آنکه مالک رسمی شخص ثالثی بوده و فروشنده حاضر با بیع‌نامه خرید از مالک رسمی و وکالت رسمی مبادرت به فروش نموده است و مبیع را به وی تحویل و در صورت تأخیر در انجام تعهد روزانه مبلغی را به عنوان خسارت قراردادی پرداخت کند. متعاقب آن به دلیل عدم اجرای تعهدات فروشنده با توجه به شرط داوری قید شده در قرارداد، درخواست ارجاع امر به داوری با شماره پلاک ثبتی اشتباه صورت می‌پذیرد و فروشنده در جریان داوری نیز بدون هیچ‌گونه ایرادی نسبت به مبیع و شماره پلاک، ادعای فسخ قرارداد را مطرح می کند و د رنهایت با توجه به تعهدات قراردادی رأی داوری با ذکر شماره بیع‌نامه به الزام فروشنده به تنظیم وکالت‌نامه در خصوص پلاک (پلاک با شماره ثبتی اشتباه)، تحویل مبیع و پرداخت خسارت تأخیر روزانه صادر می‌شود و رأی موصوف نیز بدون هیچ‌گونه اعتراضی قطعی می‌شود. حال در مقام اجرای رأی داور سوالات ذیل مطرح می‌باشد: اولاً، آیا قاضی در مقام صدور اجراییه رأی داوری می‌تواند در خصوص مشخصات مالک پلاک ثبتی جهت بررسی صحت رأی داوری استعلام کند؟ ثانیاً، با توجه به مشخص بودن مبیع در هنگام عقد و ذکر نشانی آن در بیع‌نامه، آیا صرف اشتباه در شماره پلاک ثبتی مانع از اجرای رأی داور است؟ به بیانی دیگر، آیا امکان صدور اجراییه بدون ذکر شماره پلاک بدین نحو که محکوم‌علیه مکلف به تنظیم وکالت‌نامه در خصوص مبیع موضوع بیع‌نامه است، وجود دارد؟ ثالثاً، در صورتی که تنظیم وکالت‌نامه رسمی به دلیل اشتباه بودن شماره پلاک ثبتی امکان‌پذیر نباشد، آیا تجزیه رأی و صدور اجراییه در خصوص تحویل مبیع و نیز خسارت تأخیر روزانه مقدور است؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

 اولاً، طبق ماده 489 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379، رأی داور در صورت صدق یکی از بندهای آن ماده باطل است و قابلیت اجرایی ندارد؛ لذا دادگاه پیش از صدور دستور اجرا، صحت رأی داور را بررسی و در این راستا در صورت نیاز از اداره ثبت اسناد و املاک یا دیگر مراجع استعلام لازم را انجام می‌دهد. در فرض سؤال، در صورتی که پلاک ثبتی که به اشتباه در رأی داور قید شده، وجود خارجی نداشته باشد و رأی صادره خللی به حقوق شخص ثالث وارد نکند، دادگاه می¬تواند به منظور احراز صحت این امر و عدم مخالفت رأی داور با قوانین موجد حق و عدم مخالفت با مندرجات دفتر املاک از اداره ثبت محل استعلام کند و در صورت انطباق پلاک ثبتی با مبیع دستور اجرای رأی را صادر کند. ثانیاً، با توجه به این که طبق ماده 495 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379، رأی داوری بین طرفین و قائم‌مقام آنان معتبر است و نسبت به اشخاص ثالث تأثیری ندارد، در صورتی که پلاک ثبتی قید شده در رأی متعلق به شخص ثالث باشد و امکان تصحیح رأی طبق مقررات ماده 487 قانون مذکور وجود نداشته باشد، اشتباه در پلاک ثبتی مانع اجرای رأی خواهد بود؛ اما در صورتی که پلاک ثبتی قید شده در رأی، همانگونه که در متن سؤال آمده، وجود خارجی نداشته و در نتیجه رأی داور تزاحمی با حقوق اشخاص ثالث نداشته باشد، دادگاه با احراز انطباق پلاک ثبتی واقعی با مبیع می¬تواند دستور اجرای رأی را بدهد. ثالثاً: مستفاد از بند 3 ماده 489 قانون یادشده ممکن است بخشی از رأی داور باطل و غیر قابل اجرا و بخش دیگر قابل اجرا باشد؛ در نتیجه در فرض سؤال دادگاه می¬تواند بخشی از رأی (الزام به تحویل مبیع و پرداخت خسارت) را اجرا و بخش دیگر را غیرقابل اجرا اعلام کند.