جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/1400/1330 شماره پرونده : 1400-60-1330 ح تاریخ نظریه : 1400/12/16
استعلام :
با عنایت به اینکه در ماده ۱۵۳ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی در مواردی به مأموران اجرای ثبت اجازه و تکلیف تخلیه ملک با حضور نماینده دادستان داده شده است، آیا این مأموران می‌توانند در جهت تخلیه ملک، بدون دستور و اذن دادستان یا مرجع قضایی صالح مبادرت به ورود به ملک نمایند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
مطابق ماده 153 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب 11/6/1387 رئیس محترم قوه قضاییه با اصلاحات بعدی، تخلیه ملک باید با حضور نماینده دادستان باشد؛ بنابراین نظر به اینکه حضور نماینده دادستان جهت اجرای تخلیه و عنداللزوم ورود به ملک وفق مفاد ماده 153 آیین‌نامه موصوف، از حیث نظارت بر انجام امر تخلیه ضروری است و اذن در شیء (تخلیه) مستلزم اذن در لوازم آن (ورود به ملک) است؛ با حضور نماینده دادستان، صدور دستور یا اذن جداگانه از سوی دادستان یا مقام قضایی دیگری جهت ورود به ملک لازم نیست. ذیل ماده 41 آیین‌نامه یادشده نیز مؤید این نظر است.
جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/96/2090 شماره پرونده : 562-1/127-96 تاریخ نظریه : 1396/09/08
استعلام :
چنانچه شخص الف به عنوان مالک رسمی ملک اقدام به اجاره ملک خود به صورت عادی به شخص ب با سمت مستاجر از تاریخ 15/1/95 لغایت 15/1/96 نماید و در اثنای مدت اجاره شخص الف همان ملک را به صورت رسمی به شخص ج منتقل نماید آیا شخص ج به عنوان قائم مقام شخص الف بعداز اتمام مدت اجاره و با وجود شرایط ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر می تواند درخواست دستور تخلیه ملک موصوف را بخواهد یا خیر؟ در صورت داشتن نظر مخالف نحوه تخلیه ملک به صورت ارشادی اعلام گردد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
با توجه به نص ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 در فرضی که موجر در اثناء مدت اجاره، مالکیت ملک مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد، مالک جدید قائم مقام مالک قبلی بوده و در چهارچوب مقررات قانون مرقوم، حق درخواست صدور دستور تخلیه ملک موصوف را بعد از اتمام مدت اجاره دارد.
جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/1400/649 شماره پرونده : 1400-29/1-649 ح تاریخ نظریه : 1400/07/28
استعلام :
مستأجر پس از انقضای مدت اجاره مبادرت به تخلیه عین مستأجره کرده و به موجب اظهارنامه‌ای مراتب تخلیه بودن عین مستأجره را به موجر اعلام داشته است. اظهارنامه از طریق سامانه ثنا به موجر ابلاغ شده؛ اما موجر از حضور در مورد اجاره و صدور رسید تخلیه خودداری کرده و پس از گذشت شش ماه از تاریخ انعقاد قرارداد اجاره و اطلاع از مفاد اظهارنامه، دعوای تخلیه و مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف از تاریخ انعقاد مدت اجاره تا زمان صدور حکم بر تخلیه ملک را به طرفیت مستأجر اقامه کرده است. 1- در صورت عدم اقدام موجر جهت تصرف عین مستأجره یا عدم صدور رسید تحویل که در قرارداد اجاره قید شده است، آیا مستأجر به جز تخلیه ملک با تکلیف قانونی دیگری نیز مواجه است؟ ب- با توجه به اینکه تخلیه بودن مورد اجاره به موجب اظهارنامه از ناحیه مستأجر به موجر ابلاغ شده است، آیا دعوای تخلیه و مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف از سوی موجر علیه مستأجر قابل پذیرش است؟ توضیح آن‌که قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 است.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
1 و 2- اولاً، در فرضی که موجر به رغم ارسال اظهارنامه مستأجر مبنی بر تخلیه ملک توسط وی به جهت انقضاء مدت اجاره، جهت تصرف عین مستأجره و دادن رسید تحویل به مستأجر مراجعه نکند، بابت ایامی که مورد اجاره به این سبب بلااستفاده مانده است، حق مطالبه اجرت‌المثل از مستأجر ندارد. ثانیاً، در فرضی که موجر به رغم تخلیه بودن عین مستأجره، دعوای تخلیه مطرح کند، به لحاظ آن‌که دعوای مطرح‌شده سالبه به انتفای موضوع است، قابلیت استماع ندارد.
جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/1400/431 شماره پرونده : 1400-3/1-431 ح تاریخ نظریه : 1400/06/03
استعلام :
برابر مقررات مبحث پنجم فصل دوم قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356پس از توقیف اموال محکوم‌علیه در جهت حفظ این اموال امین تعیین می‌شود و شخص حافظ می‌تواند جهت نگهداری این اموال اجرت مطالبه کند و تعیین اجرت نیز در صورت عدم توافق توسط مدیر اجرا به عمل می‌آید. با عنایت به اینکه در برخی موارد در مقام اجرای دستور تخلیه، مستأجر از حضور در محل و تحویل و انتقال اموال خود خودداری و موجر نیز تحویل عین مستأجره را درخواست می‌کندو اجرای احکام اموال مستاجر را جهت حفاظت به شخص حافظ تحویل می‌دهد؟ اولاً، آیا حافظ اموال می‌تواند بر اساس مقررات قانونی اجرای احکام مدنی مصوب 1356 بدون تقدیم دادخواست هزینه نگهداری این اموال را مطالبه کند؟ ثانیاً؛ چنانچه حافظ محق در مطالبه هزینه نگهداری باشد، تعیین میزان اجرت نگهداری با دادورز اجرای احکام است باید توسط کارشناس رسمی دادگستری به عمل آید؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
برابر مواد 81 و 82 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356، چنانچه مستأجر از دستور تخلیه ملک استنکاف کند و اموال جهت نگهداری به حافظ سپرده شود و حافظ مطالبه اجرت کند، دادورز در صورت عدم تراضی در میزان اجرت، بدون نیاز به اقامه دعوا، میزان آن را با توجه به کمیت و کیفیت اموال و مدت و نحوه حفاظت و عندالاقتضاء با ارجاع امر به کارشناس تعیین می‌کند. ترتیب پرداخت اجرت حافظ مطابق ماده 82 قانون پیش‌گفته خواهد بود.
جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/97/1913 شماره پرونده : 96-3/1-2472 تاریخ نظریه : 1397/07/04
استعلام :
در صورت صدور دستور فروش ملک مشاع و یا حکم به تقسیم مال غیر منقول مشاع از طریق فروش آن بیان فرمائید: اولاً: در صورتی که ملک در اختیار و تصرف احد از مالک یا مالکین مشاع باشد و ملک به ثالث فروخته شود اجرای احکام تکلیفی به تحویل مبیع به خریداری که ثمن را برابر مقررات پرداخت نموده است دارد یا خیر؟ ثانیاً: چنانچه خریدار اعم از شرکاء سابق یا ثالث در تمهید مقدمات تنظیم سند رسمی به نام خریدار تعلل نماید اجرای احکام می تواند قبل از تنظیم سند رسمی انتقال سهم شریک دیگر که خواهان یا محکوم علیه حسب اینکه دستو.ر فروش با حکم به فروش صادر شده باشد بوده را پرداخت نماید؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اولاً: الف- دادگاه در اجرای دستور فروش ملک مشاع وظیفه‌ای دایر بر تخلیه ملک فروخته شده و تحویل آن به برنده مزایده ندارد و مورد از ماده 111 قانون اجرای احکام مدنی نیز منصرف است. زیرا در اجرای دستور مزبور اصولاً توقیف ملک و سپردن آن به مالک یا متصرف منتفی است. ب- حکم دادگاه راجع به تقسیم مال مشاع اعلامی است و جنبه اجرایی ندارد، بنابراین تحویل حصه هر یک از شرکا به وسیله اجرای احکام منتفی است. ثانیاً: بعد از مزایده ملک مشاع هرگاه عدم تنظیم سند رسمی ناشی از تعلل خریدار باشد، در صورتیکه یکی از شرکا اعلام کند که با توجه به اینکه متعاقباً نماینده اجرای احکام می‌تواند از سوی وی سند را امضا کند، سهم وی از حاصل فروش پرداخت شود، موافقت با درخواست وی با منع قانونی مواجه نیست.
جزئیات نظریه
شماره نظریه : 2202/95/7 شماره پرونده : 1563-100-95 تاریخ نظریه : 1395/09/03
استعلام :
منظور از معاملات در تبصره 1 ماده 19 قانون کارشناسان چیست؟ آیا نظریه کارشناسی در رابطه با ارزیابی برای وثیقه و یا رهن ویا مزایده مال ویا تعیین قیمت سرقفلی برای تخلیه ملک را شامل می-شود یا خیر؟ در صورتی که در جریان دادرسی سرقفلی و یا حق کسب و پیشه و به طور کلی قیمت مال مورد اختلاف توسط کارشناس تعیین گردد و در زمان اجرای حکم بیش از6 ماه سپری شده باشد آیا نیاز به تجدید ارزیابی و کارشناسی دارد یا خیر.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اولاً: مقررات تبصره ذیل ماده 19 قانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 18/1/1381 همان طوری که در متن آن آمده در مواردی قابل اعمال است که انجام معامله مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی است نه در همه مواردی که کارشناسان اظهار نظر می¬نمایند. ثانیاً: در دعاوی تجویز انتقال منافع به غیر یا تخلیه به لحاظ تجدید بنا یا نیاز شخصی یا هر موردی که بر اساس نظریه کارشناسی رأی بر پرداخت وجوهی صادر شده و به مرحله قطعیت رسیده باشد، رأی صادره اعتبار امر مختوم را داشته و مشمول تبصره ماده 19 قانون کارشناسان نمی شود اما در مواردی که دستگاههای اجرایی ملکی را تملک کرده و از تاریخ تملک ظرف 6 ماه مبلغ تعیین شده توسط کارشناسان را پرداخت نکرده باشند، در صورت اعتراض نسبت به وجه تعیین شده، با استناد به تبصره ماده 19 قانون کارشناسان رسمی دادگستری می توان تعیین مبلغ مورد تملک را مجدداً به کارشناسان ارجاع داد . خاطر نشان می گردد که در قانون روابط موجر و مستأجر 1356 احکام خاصی در خصوص تعیین مهلت برای اجرای حکم وجود دارد. ثالثاً: اطلاق تبصره ماده 19 قانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 18/1/1380، کارشناسی و مزایده ای را که از سوی اجرای احکام دادگاه یا دادسرا برگزار می شود نیز در برمی گیرد.
جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/1400/1673 شماره پرونده : 1400-29/1-1673 ح تاریخ نظریه : 1401/01/17
استعلام :
در صورت صدور حکم تخلیه ملک تجاری با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر به کارشناسی حق کسب و پیشه توسط هیئت کارشناسی و تودیع آن از جانب مالک به صندوق سپرده دادگستری در مهلت مقرر و عدم تخلیه عین مستاجره علیرغم قطعیت حکم تخلیه و تودیع حق کسب و پیشه و تجارت ،آیا افزایش بعدی ارزش حق کسب و پیشه و یا انقضای مدت طولانی از تاریخ صدور اجراییه در حقوق مکتسبه موجر بر تخلیه موثر است یا خیر؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اولاً، چنانچه مورد تخلیه از موارد پرداخت سرقفلی و یا حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر باشد، مبلغی که در زمان صدور حکم تخلیه به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت تعیین می‌شود؛ قطعیت رأی صادره قابل تغییر نخواهد بود و مقررات تبصره ماده 19 قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 1381 که مربوط به مواردی غیر از آراء قطعی دادگاه‌ها است، در این خصوص قابل اعمال نمی‌باشد. ثانیاً، صرف‌نظر از این که برابر قسمت اخیر ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه، به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد؛ اما چنانچه مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت در حکم نیامده و در مرحله اجرای حکم تخلیه با ارجاع به کارشناس تعیین شده باشد، نظر ارزیاب در مرحله اجرای احکام، وفق ماده 75 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ ارزیابی قابل اعتراض است و پس از آن قطعی می‌شود. لذا در فرض سؤال که محکوم‌علیه (مستأجر) به‌رغم تودیع مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت، عین مستأجره را تخلیه نکرده است، چنانچه مهلت اعتراض به نظریه هیأت کارشناسی تمام شده باشد، ارجاع مجدد موضوع به هیأت کارشناسی بلاوجه است و موجبی برای ارزیابی مجدد این حق نیست.
جزئیات نظریه
شماره نظریه : 845/95/7 شماره پرونده : 59-92/1-344 تاریخ نظریه : 1395/04/12
استعلام :
در صورتی که عقد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد و مستاجر طی آن مبلغی را به عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشد به عبارتی سرقفلی مغازه را خریده باشد چنانچه به درخواست موجه نظر دادگاه بر تخلیه ملک باشد آیا دادگاه حق کسب و پیشه و سرقفلی را جداگانه محاسبه کند و تخلیه مغازه منوط به پرداخت هر دو باشد یا اینکه حق کسب و پیشه با لحاظ سرقفلی و به صورت مبلغ واحد تعیین شود و تخلیه با پرداخت آن صورت گیرد یا اینکه فقط حق کسب و پیشه لحاظ شود؟ در صورت اخیر ایا مستاجر می تواند مستقلا سرقفلی مغازه را مطالبه کند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
1-اگر چه در برخی قوانین از جمله قانون مالیاتهای مستقیم، عبارت سرقفلی گاهی مسامحتاً به جای حق کسب و پیشه و بالعکس استفاده شده است؛ اما منظور از سرقفلی، مبلغی است که موجر در ابتدای روابط استیجاری از مستأجر دریافت می¬کند که تحت ضوابط مواد 6 الی 10 قانون روابط موجر ومستأجر مصوب سال 1376، معمول و قابل مطالبه است ولی منظور از حق کسب ، پیشه یا تجارت که در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 به رسمیت شناخته شده و در قانون سال 1376 ذکر نشده، حقی است که برای مستأجر در اثر فعالیت کسبی وی در طول مدت رابطه استیجاری ¬اش در چارچوب مقررات همین قانون ایجاد می¬شود و مستأجر هنگام تخلیه مورد اجاره مطابق مقررات قانون سال 56 از مالک دریافت می کند و پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی تأثیری در ایجاد حق کسب ، پیشه یا تجارت ندارد ، ولی در تعیین حق کسب ، پیشه یا تجارت که توسط کارشناس انجام می شود مبلغی که مستأجر به عنوان سرقفلی به موجر پرداخته به اضافه حقوقی که در طول سالیان مدت رابطه استیجاری برای مستأجر بوجود آمده است، ملاک محاسبه کارشناس قرار می گیرد. ولی سرقفلی طبق مقررات قانون موجر و مستأجر سال 56 مستقلاً قابل مطالبه نیست و در قانون مذکور ذکری از سرقفلی نشده است. 2- همان گونه که گفته شد دریافت سرقفلی به نرخ روز در قانون موجر و مستأجر سال 1376 پیش بینی شده و در قانون موجر و مستأجر سال 1356 ، سرقفلی و دریافت آن به نرخ روز پیش بینی نشده است بلکه فقط حق کسب ، پیشه یا تجارت مقرر شده که درصورت تخلف، این حق تعلق نمی¬گیرد. ضمناً اگرمبلغی که در فرض سؤال در ابتدای رابطه استیجاری تحت هر عنوان به موجر پرداخت شده و حسب قرارداد توافق شده باشد که هنگام تخلیه مسترد شود، تابع قرارداد فیمابین است و تشخیص آن با مرجع قضائی رسیدگی¬کننده می¬باشد.
جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/97/1814 شماره پرونده : 96-29/1-2462 تاریخ نظریه : 1397/06/12
استعلام :
در خصوص بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و در بحث تخلیه ملک تجاری به دلیل نیاز شخصی موجر آیا این حق صرفا برای شخص موجر اجاره دهند اولیه ملک تجاری قابل پذیرش است یا برای منتقل الیه نیز این امر قابل پذیرش است لازم به ذکر است که با عنایت به اصل غیرقابل انتقال بودن اماکن تجاری در قانون سال 1356 و اینکه چنانچه برای اشخاص دیگر اعم از منتقل الیه این امر قابل پذیرش باشد با صدور حکمی علیه ایشان نامبرده می‌تواند جهت تخلیه ملک را به شخص دیگری واگذار نماید لطفا در این خصوص مساعدت لازم به عمل آید مضافا اینکه نظریه مشورتی 7840/7 مورخه 17/12/87 نیز مدنظر قرار گیرد.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
نظر به اینکه منتقل‌الیه، قائم مقام انتقال دهنده تلقی می‌شود و تمام حقوقی که برای وی (انتقال دهنده) متصور می‌باشد، به منتقل‌الیه انتقال می‌یابد، بنابراین، منتقل‌الیه نیز می‌تواند تقاضای تخلیه عین مستاجره به لحاظ نیاز شخصی را از دادگاه بنماید و نظریه شماره 8740/7 مورخ 17/12/78 این اداره کل، ناظر به منتقل‌الیه نیست بلکه ناظر به افراد تحت تکفل موجر مانند فرزندان، پدر و مادر موجر می‌باشد که آنها منتقل‌الیه محسوب نمی‌گردند. ضمناً اگر مستأجر مدعی صوری بودن انتقال عین مستأجره باشد می‌تواند با طرح دعوای مقتضی، اعلام بطلان انتقال مزبور را درخواست کند.
جزئیات نظریه
شماره نظریه : 1871/96/7 شماره پرونده : 679-1/29-96 تاریخ نظریه : 1396/08/15
استعلام :
با توجه به اینکه در ماده 13 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 در موارد دستور تخلیه فوری این امر قید شده که اگر حادثه غیرمترقبه ای رخ داد مستاجر قادر به تخلیه ملک نباشد و تقاضای استهمال نماید مقام قضایی برای یک ماه و برای یک نوبت به مستاجر مهلت می‌دهد. س: مراد از حوادث غیرمترقبه چیست؟ آیا حوادثی نظیر سیل و زلزله و طوفان و جنگ است یا شامل مواردی نظیر مرگ نزدیکان بیماری شدید به سرقت رفتن پولها و از بین رفتن امکانات مالی و اقتصادی هم می‌گردد.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
حوادث غیر مترقبه صرفا به حوادث طبیعی و قهری مانند زلزله، رعد و برق و بطور کلی بلایای طبیعی و آسمانی منصرف نمی‌باشد بلکه قلمرو وسیعتری را دارد. چنانچه حادثه‌ای رخ دهد که خارجی باشد وانتساب آن به متعهد امکان نداشته باشد (ماده 227 قانون مدنی) و غیر قابل پیش‌بینی و احتراز ناپذیر باشد، می‌توان گفت حادثه غیر مترقبه رخ داده است. تشخیص مصداق به عهده مرجع رسیدگی کننده است.
جزئیات نظریه
شماره نظریه : 1871/96/7 شماره پرونده : 679-1/29-96 تاریخ نظریه : 1396/08/15
استعلام :
با توجه به اینکه در ماده 13 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 در موارد دستور تخلیه فوری این امر قید شده که اگر حادثه غیرمترقبه ای رخ داد مستاجر قادر به تخلیه ملک نباشد و تقاضای استهمال نماید مقام قضایی برای یک ماه و برای یک نوبت به مستاجر مهلت می‌دهد. س: مراد از حوادث غیرمترقبه چیست؟ آیا حوادثی نظیر سیل و زلزله و طوفان و جنگ است یا شامل مواردی نظیر مرگ نزدیکان بیماری شدید به سرقت رفتن پولها و از بین رفتن امکانات مالی و اقتصادی هم می‌گردد.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
حوادث غیر مترقبه صرفا به حوادث طبیعی و قهری مانند زلزله، رعد و برق و بطور کلی بلایای طبیعی و آسمانی منصرف نمی‌باشد بلکه قلمرو وسیعتری را دارد. چنانچه حادثه‌ای رخ دهد که خارجی باشد وانتساب آن به متعهد امکان نداشته باشد (ماده 227 قانون مدنی) و غیر قابل پیش‌بینی و احتراز ناپذیر باشد، می‌توان گفت حادثه غیر مترقبه رخ داده است. تشخیص مصداق به عهده مرجع رسیدگی کننده است.
جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/98/1420 شماره پرونده : ح0241-391-89 تاریخ نظریه : 1398/10/15
استعلام :
احتراما خواهشمند است مقرر فرمایید سوال ذیل در کمیسیون مربوطه آن اداره محترم کل مطرح و از پاسخ مقتضی این حوزه قضایی را مطلع نمایند. 1-با توجه به اتمام مهلت قانونی سکونت مستخدمین دولت در منازل سازمانی بعضا دیده می‌شود که علیرغم مکاتبه اداره راه و شهرسازی شهرستان رامشیر استفاده کنندگان از این منازل از تخلیه ملک خودداری می‌نمایند. سوال این است که تخلیه این‌گونه املاک به چه صورت است؟ آیا با دستور مقام قضایی ملک قابل تخلیه است؟ دستور کدام مقام قضایی دادستان یا رئیس حوزه قضایی؟ 2-در خصوص تخلیه منازل سازمانی نیروهای مسلح به چه شکل عمل می‌شود.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
1-با عنایت به مواد 22 و 23 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 و لحاظ عبارت «سایر وظایف قانونی» مندرج در ماده 22 یاد شده و حکم مقرر در ماده 15 آیین نامه مربوط به شرایط و طرز استفاده از خانه های سازمانی مصوب 19/10/1363 هیأت وزیران، تخلیه منازل سازمانی با دادستان شهرستان محل وقوع منازل یاد شده است مگر در مواردی مانند منازل سازمانی متعلق به شرکت نفت ایران که تابع مقررات خاص می باشد. 2-نظر به این که حدود صلاحیت دادسرای نظامی در قانون «تعیین حدود صلاحیت دادسراها و دادگاه های نظامی کشور مصوب 6/7/1373» مجمع تشخیص مصلحت نظام معین و محدود به رسیدگی نسبت به جرایم موضوع این قانون شده است و حکم مقرر در تبصره 2 ماده 6 قانون نحوه استفاده از خانه‌های سازمانی ارتش جمهوری اسلامی ایران مصوب 28/5/1363 مبنی بر این که «در صورتی که استفاده کنندگان، از تخلیه خانه‌های سازمانی خودداری نمایند متصرف عدوانی محسوب و وزارت دفاع می تواند از طریق مراجع ذی صلاح قضایی در جهت تخلیه اقدام و در مدت فاصله مربوط اجاره بهای واقعی ساختمان را دریافت نماید» و نیز ماده واحده قانون نحوه تخلیه خانه های سازمانی نیروهای مسلح و وزارت دفاع و پشتیبانی نیروهای مسلح و نیروی انتظامی جمهوری اسلامی ایران در مقام جرم انگاری از عدم تخلیه منزل سازمانی علیرغم اتمام قرارداد واگذاری نبوده تا شائبه امکان رسیدگی به آن در دادسرای نظامی نیز قابل طرح باشد و همچنین از آنجایی که اختیارات و وظایف دادسرای نظامی استثنایی است و باید در حدود قدر متیقن ملاک عمل قرار گیرد و در موارد تردید اصل عدم صلاحیت این مرجع است و نیز اطلاق کلمه «دادسرا» انصراف به فرد اکمل یعنی دادسرای عمومی و انقلاب دارد و نیز با لحاظ آن که مفروض آن است اگر قانون گذار بنای بر تفویض اختیار به دادسرای نظامی داشته باشد باید آن را تصریح کند، لذا مقصود از «دادسرا» در ماده واحده اخیر الذکر «دادسرای عمومی و انقلاب» است.
جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/97/1851 شماره پرونده : 96-3/1-2512 تاریخ نظریه : 1397/06/17
استعلام :
1-آیا تبصره ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی که حکم موردی را که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد بیان داشته و به ماده 729 قانون آئین دادرسی مدنی سابق اشاره نموه کماکان مجری است؟ 2-در صورت نسخ ماده مذکور در حال حاضر نحوه اجرای احکام حکم و وصول محکوم به در فرض مطروحه بر اساس چه قانونی صورت می گردد؟ 3-بر فرض پذیرش پرداخت جریمه عدم اجرای مفاد حکم به موضوع مذکور نیازمند تقدیم دادخواست است یا در اجرای احکام محاسبه می‌گردد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
با عنایت به بند ز ماده 24 قانون نحوه اجرای محکومیتهای مالی مصوب 1394، مبلغی که در ضمن عقد اجاره به موجر پرداخت می‌شود مشروط به اینکه پرداخت اجاره بها بدون آن موجب عسر و حرج گردد و عین مستأجره مورد نیاز مدیون بوده و بالاتر از شأن او نباشد در زمره مستثنیات دین است و در این صورت توقیف آن جایز نیست اما اگر به تشخیص دادگاه مبلغ مزبور شرایط مذکور را نداشته و به همین علت دستور توقیف آن را داده باشد، موجر موظف است پس از انقضای موعد اجاره در صورت مطالبه اجرا، مبلغ مذکور را به اجرای احکام بدهد و گرنه در اجرای ماده 94 قانون اجرای احکام مدنی به میزان وجه مذکور از دارایی او توقیف خواهد شد. بدیهی است مستأجر نیز بعد از انقضای موعد اجاره و در صورت تحویل وجه مذکور به اجرای احکام از سوی موجر، موظف است عین مستأجره را تخلیه و یا با موجر برای پرداخت اجاره بها توافق نماید و گرنه موجر نسبت به تخلیه ملک اقدام قانونی معمول می‌دارد و در این صورت تخلیه ملک از سوی مرجع قضایی با ارائه رسید پرداخت وجه مذکور به اجرای احکام بلامانع است.
جزئیات نظریه
شماره نظریه : 1536/95/7 شماره پرونده : 969-1/29-95 تاریخ نظریه : 1395/07/03
استعلام :
شخصی با تنظیم وکالتنامه دیگری را در اجاره ملک وکیل خود می¬کند وکیل نیز پس از اجاره دادن ملک به مدت یک سال با پیشنهاد مستاجر مبنی بر انعقاد قرارداد مشارکت به جهت راه اندازی یک موسسه آموزشی موافقت کرده و قرارداد مشارکت فی مابین مستاجر و وکیل منعقد می-گردد وکیل در قرار داد مشارکت تعهد می¬نماید به عنوان آورده در این مشارکت به مدت 3 سال محل آموزشگاه را فراهم نماید لذا عین مستاجره را که به مدت یک سال اجاره داده بود به عنوان آورده سال اول خود قرار می¬دهد با پایان مهلت اجاره مالک به دلیل اینکه به ملک خود نیاز داشته است ازشخص وکیل می¬خواهد ملک را به صورت تخلیه تحویلش دهد و با توجه به اختلافی که فی¬مابین وکیل وشرکا خود مستاجرین پیش می¬آید نهایتا وکیل درخواست تخلیه ملک تقدیم شورای حل اختلاف می¬نماید و دستور تخلیه صادر می¬گردد ولیکن مستاجرین با مراجعه به دادگاه تقاضای صدور دستور موقت جهت جلوگیری از عملیات تخلیه و همچنین الزام به وکیل به انجام تعهد یعنی در اختیار گذاشت عین مستاجره برای مدت 3 سال را مطرح می¬نماید و با توقف اجرای دستور تخلیه حکم بر محکومیت وکیل به الزام به انجام تعهد صادر می¬گردد و پس ازآن نیز دستور تخلیه به صورت شکلی نقض می¬گردد سپس شخص مالک به عنوان معترض ثالث به دادنامه صادره با این ایراد که نسبت به ملک دیگری نمی¬توان شخص ثالثی را الزام کرد ورود و دادنامه صادره نقض می¬گردد و شخص مالک دستور تخلیه مجدد ملک را از شورای حل اختلاف اخذ می¬نماید حال با عنایت به اینکه مالک صرفا قرار داد اجاره یک¬ساله را اجازه نموده است وهیچ¬گونه رابطه حقوقی غیر از قرارداد اجاره آن هم وکالتاً با مستاجر را نداشته است و هیچ سمتی نیز در قرارداد مشارکت نداشته است آیا مالک با عنایت به اینکه مستاجرین از زمان اجاره هیچ¬گونه وجهی پرداخت نکرده¬اند می¬تواند به استناد قرارداد اجاره تنظیمی دستور تخلیه را از شورای حل اختلاف مطالبه و به تبع آن اجرت المثل و اجرت المسمی ایام تصرف را از مستاجر درخواست نماید. .
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اولاً اقدامات وکیل صرفاً در حدود عقد وکالت نفوذ حقوقی دارد مگر آن که اقدامات انجام شده خارج از محدوده وکالت مورد تنفیذ بعدی موکل واقع شود. ثانیاً اگر وکیل مطرح شده در فرض پرسش صرفاً وکالت در انعقاد عقد اجاره آن هم برای مدت یکسال داشته و ملک را برای مدت سه سال به عنوان آورده در عقد شرکت قرار داده باشد و این اقدامات به تأیید موکل نرسد، اقدامات وی باطل و فاقد آثار حقوقی برای موکل است. در این صورت، مالک پس از انقضاء مدت اجاره می‌تواند درخواست تخلیه ملک را مطرح کند و چنانچه مستأجرین اجاره بها را پرداخت نکرده باشند در خصوص مدت اجاره موظف به پرداخت آن می‌باشند که البته احراز این موارد با مرجع قضائی رسیدگی‌کننده است و خارج از وظایف این اداره کل می‌باشد.
جزئیات نظریه
شماره نظریه : 7/98/1299 شماره پرونده : ح 9921-1/92-89 تاریخ نظریه : 1398/10/03
استعلام :
احتراماچنانچه قاضی شورای حل اختلاف بر اساس ماده 3 از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26/5/76 دستور تخلیه عین مستاجره را صادر کند اولا: دستور مذکور قطعی می باشد یا آن که به اعتبار صدور آن از شورای حل اختلاف و در اجرای مواد 27 و 31 از قانون شوراهای حل اختلاف قابل اعتراض تجدیدنظرخواهی در محاکمه عمومی و حقوقی می‌باشد. ثانیا: در صورتی که شخص ثالثی در خصوص عین مستاجره مدعی حقی برای خود باشد آیا امکان تقدیم دادخواست اعتراض ثالث نسبت به آن وجود دارد یا خیر؟ ثالثا: اگر در حین اجرای دستور تخلیه ملک موضوع دستور تخلیه در تصرف شخص ثالثی باشد دادورز با چه تکلیفی مواجه می‌باشد؟ رابعا: با توجه به مواد 17 و 18 از آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 19/2/78 اگر مستاجر متعاقب صدور دستور تخلیه نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد شکایت و یا اعتراض خود را در این خصوص با توجه به قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 16/9/94 و به اعتبار صدور دستور تخلیه از شورای حل اختلاف باید به مرجع مذکور تسلیم کند یا به اعتبار صراحت ماده 18 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 19/2/78 شکایت و اعتراض مذکور باید به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تقدیم شود و بالطبع صدور قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه متعاقب اخذ تامین مناسب در صلاحیت شورای حل اختلاف صادر کننده دستور تخلیه می‌باشد و یا در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اولا، منظور از “آراء” مذکور در ماده 27 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394، احکام و قرارهای نهایی این شورا می باشد و دستور تخلیه به دلیل آن که حکم یا قرار نمی باشد، از شمول عنوان یادشده خارج و قابل تجدیدنظر خواهی نمی باشد. ثانیا، هرگاه متعاقب صدور دستور تخلیه و اجرای آن شخص ثالثی با ارائه سند مالکیت رسمی مدعی شود که عرصه یا اعیان مورد اجاره یا هر دو متعلق به وی می‌باشد و موجر در زمان درخواست تخلیه مالک عین یا منافع مورد اجاره نبوده است، چنانچه سند ابرازی مالک رسمی حکایت از آن داشته باشد که قائم‌مقام موجر است، اعتراض وی به دستور تخلیه صادره قابل رسیدگی در شورای حل اختلاف (مرجع صادرکننده دستور) می‌باشد و شورای یاد شده با احراز مراتب مذکور نسبت به عدول از دستور صادره اقدام می‌کند؛ اما در صورتی که سند ابرازی معترض ثالث حکایت از قائم‌مقامی از موجر نداشته باشد، در واقع دعوای او اعتراض به دستور تخلیه نیست؛ وی ذی‌نفع در اعتراض نسبت به دستور تخلیه نیست و برای احقاق حق باید دعوای مقتضی مانند دعوای خلع ید را جداگانه در مرجع صالح اقامه کند. ثالثا، تبصره 2 ماده 10 آیین نامه اجرایی مصوب 1378 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، در مقام تبیین قائم مقام قانونی موجر و مستأجر است که در اجرای همان ماده (ماده 10) و ماده 3 قانون مزبور حسب مورد می‌توانند، درخواست کننده صدور دستور تخلیه یا طرف آن واقع شوند. بنابراین در فرض سؤال که موجر علیه مستأجر درخواست صدور دستور تخلیه کرده و هنگام اجرای دستور تخلیه ملک در تصرف شخص دیگری بوده است، اگر وی مدعی حقی باشد، موضوع مشمول ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 است و در صورت ارائه دلایلی، مأمور اجرا باید به وی مهلت دهد که ظرف یک هفته در مرجع صلاحیتدار اقامه دعوی نماید و در صورتیکه ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور، قرار تأخیر اجرا به قسمت اجرا ارائه نشود، عملیات اجرایی ادامه می‌یابد. رابعا، درصورت اعتراض مستأجر به دستور تخلیه صادره از شورای حل اختلاف، مورد مشمول ماده 5 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و مواد 17و 18 آئین نامه اجرایی آن است و مستأجر باید شکایت یا دعوای حقوقی خود را با توجه به نوع حق مورد ادعا به مرجع ذی صلاح تقدیم کند، ضمن آن که عدول از دستور تخلیه در صورت احراز اشتباه بودن از سوی مرجع صادر کننده بلا اشکال است. بنابراین چنانچه مستأجر مدعی آن باشد که دستور تخلیه صادره از سوی شورای حل اختلاف مغایر با موازین قانونی بوده و تقاضای عدول از آن را داشته باشد، می تواند مراتب را از شورای حل اختلاف صادر کننده دستور تخلیه درخواست نماید، ولی اگر وی مدعی حقوقی باشد که لازمه رسیدگی به آن طرح دعوای حقوقی و یا کیفری است، با لحاظ عمومات از جمله موارد صلاحیت شوراهای حل اختلاف مندرج در ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394، مرجع صالح تعیین می گردد.
جزئیات نظریه
شماره نظریه : 1854/95/7 شماره پرونده : 1131-1/29-95 تاریخ نظریه : 1395/08/08
استعلام :
شخصی مالک رسمی سه دستگاه آپارتمان است که آنها را با قرارداد عادی تنظیمی در یکی از مشاورین املاک به شخصی اجاره می¬دهد که در قرارداد قید شده که مستأجر حق اجاره دادن عین مستأجره را به غیر دارد و نامبرده بدون اینکه در آپارتمان¬ها تصرف نماید با قراردادهای عادی به سه نفر رهن واجاره و از هر یک از مستأجرین مبلغ پانزده میلیون تومان وجه الرهانه دریافت می¬کند مستأجر اول به خاطر کلاهبرداری¬های متعدد تحت تعقیب ومتواری می¬باشد پس از انقضای قرارداد اجاره فی¬مابین مالک رسمی ومستأجر اول مالک با مراجعه به شورای حل اختلاف دستور تخلیه آپارتمان¬ها را به دلیل انقضای قرارداد اجاره درخواست می¬نماید و دستور تخلیه نیز صادر می-شود سؤال این که: 1-آیا صدور دستور تخلیه نسبت به مستأجر اول که اصلا تصرفی نداشته است و متواری می¬باشد و یا چون تحت تعقیب کیفری بوده و دستگیر و بازداشت است وجاهت قانونی دارد یا خیر؟ 2-دستور تخلیه نسبت به مستأجرینی که آپارتمان¬ها را تحت تصرف دارند ولیکن نسبت به آنان دستور تخلیه¬ای صادر نشده است و وجه الرهانه را نیز دریافت نکرده¬اند قابلیت اجرا را دارد یا خیر؟ پاسخ سؤالات در فرضی که قراردادهای اجاره مستأجر اول با مستأجر دوم منقضی شده باشد و یا هنوز وقت انقضای آن نرسیده باشد ارائه شود.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
1و2- اولاً) واگذاری مورد اجاره و تحویل عین مستأجره از سوی مستأجر اول به مستأجر دوم به معنای تصرف مستأجر اول در عین مستأجره است و دستور تخلیه علیه او در چنین فرضی با منع قانونی مواجه نیست و تصرفات مستأجر دوم در واقع تداوم تصرفات مستأجر اول است. ثانیاً) مأذون بودن مستأجر در اجاره دادن عین مستأجره به دیگری به معنای نفی قاعده نسبی بودن قراردادها موضوع ماده 231 قانون مدنی نمی باشد. بنابراین تعهدات موجر به میزانی است که در قرارداد اجاره اول یا ملحقات آن مذکور گردیده است و تعهدات مستأجر اول نسبت به مستأجر دوم و از جمله اخذ ودیعه و امثال آن، ارتباطی به موجر ندارد؛ مگر اینکه موجر صراحتاً تعهدات مستأجر اول نسبت به مستأجر دوم را پذیرفته باشد و یا مستأجر اول به وکالت از سوی موجر چنین تعهداتی را قبول نموده باشد. در نتیجه باید گفت با فقدان مجوز خاص قانونی، موجر تکلیفی به پرداخت وجه مورد بحث به مستأجر دوم جهت تخلیه مورد اجاره نداشته و مستأجر دوم می تواند آن را از مستأجر اول مطالبه نماید و لذا موضوع از شمول حکم ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26/5/76 خارج است. ثالثاً) تبصره 2 ماده 10 آیین نامه اجرایی مصوب 1378 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، در مقام تبیین قائم مقام قانونی موجر و مستأجر است که در اجرای همان ماده (ماده 10) و ماده 3 قانون مزبور حسب مورد می‌توانند، درخواست کننده صدور دستور تخلیه یا طرف آن واقع شوند. بنابراین در فرض سؤال که موجر علیه مستأجر درخواست صدور دستور تخلیه کرده و هنگام اجرای دستور تخلیه ملک در تصرف شخص دیگری بوده است، اگر وی مدعی اجاره ملک از مستأجر اول باشد، موضوع مشمول ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی است و در صورت ارائه دلایلی دال بر اینکه عین مستأجره به وی واگذار شده است، مأمور اجرا باید به وی مهلت دهد که ظرف یک هفته در دادگاه صلاحیتدار اقامه دعوی نماید و در صورتیکه ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور، قرار تأخیر اجرا به قسمت اجرا ارائه نشود، عملیات اجرایی ادامه می‌یابد. رابعاً) صرف‌نظر از آن که مستأجر اول بدون اذن مالک عین مستأجره حق ندارد، آن را در رهن دیگری قرار دهد، وجه پرداخت شده از سوی مستأجر دوم به مستأجر اول پس از طرح دعوا از سوی مستأجر دوم به طرفیت مستأجر اول و صدور رأی، از محل وجوه یا اموالی که مستأجر اول در تصرف مالک(موجر) دارد وفق عمومات قابل توقیف و استیفا می‌باشد. خامساً) حق مالک برای تخلیه عین مستأجره تابع قرارداد فیمابین وی با مستأجر اول و مدت اجاره تعیین شده بین ایشان است و هرگاه مستأجر اول مورد اجاره را بیش از مدتی که خود مالک منافع بوده است به مستأجر دوم اجاره داده باشد، برای مستأجر دوم ایحاد حق نمی‌کند و از این جهت مانع حق مالک برای درخواست تخلیه نیست.
